住宅ローンの諸費用｜金額の目安と費用を抑えるポイントとは？

住宅ローンを利用する際には、利息の支払いだけではなく、様々な種類の諸費用がかかります。ですが、住宅ローンの簡易的なシミュレーションでは、諸費用を省略して計算されることもあるため、見落とさないように、どのような費用がかかるのか、事前に把握しておくことが大切です。

今回は、住宅ローンの契約時・返済時に必要な諸費用について、株式会社住宅相談センターの吉田貴彦社長に、解説していただきます。

1．住宅ローンの利用に必要な諸費用と金額の目安

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まずは、住宅ローンの利用に必要な代表的な諸費用を、契約時・返済中に分けて一覧化してみましょう。

【契約時に必要な諸費用の例】

項目	概要	目安
融資手数料	住宅ローンを利用する際に金融機関に支払う、融資に伴う事務手続きなどの手数料。	定額型：2万円～30万円程度 定率型：1～2％程度
保証料 （外枠方式）	住宅ローンを返済できなくなった契約者に代わって、保証会社が借入先の金融機関に返済する「保証」を受けるために支払う費用。外枠方式の場合、契約時に支払う。	借入金額の1～2％程度 保証料が無料という場合もある。
印紙税 （印紙代）	取引に伴って作成される契約書などの文書に課税される税金。	借入金額に応じて1～6 万円程度 電子契約の場合は無料。
登記関連費用	物件を所有していることを登録するための費用。	所有権移転登記・抵当権設定登記：0.1％（一定の要件を満たした住宅の場合） 司法書士報酬：数万円～十数万円
火災保険料 地震保険料 （加入時）	住宅が火災や水災、風災、地震などで受けた損害を補償するために支払う保険料。	地域、建物の構造、保険金額などによる。 地震保険の加入は任意。
（フラット３５の場合は）適合証明書発行費用	住宅金融支援機構が定めている技術基準を満たしていることを証明するための書類の発行。	新築の戸建住宅：2万円～3万円程度 中古の戸建住宅：4万円～6万円程度

（2020年12月現在）

上記の表の通り、住宅ローン契約時の諸費用は、利用する住宅ローン商品、借入金額などによって異なりますので、合計金額の目安は一概に言えません。ご自身の選択された（選択する予定の）物件や住宅ローンの状況に照らして、一つ一つ計算する必要があるでしょう。

【返済中に必要な諸費用の例】

項目	概要	目安
保証料 （内枠方式）	住宅ローンを返済できなくなった契約者に代わって、保証会社が借入先の金融機関に返済する「保証」を受けるために支払う費用。内枠方式の場合、借入金利に上乗せされる。	借入金利に0.2％程度を上乗せ 保証料が無料という場合もある。
火災保険料 地震保険料 （更新時）	住宅が火災や水災、風災、地震などで受けた損害を補償するために支払う保険料。	地域、建物の構造、保険金額などによる。 地震保険の加入は任意。
団体信用生命 保険料	住宅ローンの契約者が死亡した際や所定の高度障害状態になった際などに、以降の住宅ローンの返済が不要になる制度の保険料。	借入金利に上乗せされるタイプの団体信用生命保険もある。
条件変更手数料	返済開始後に金融機関へ申請して契約内容を変更するための手数料。	金利タイプの変更やボーナス返済の設定変更時に、数万円必要な金融機関や住宅ローン商品もある。
繰上返済手数料	住宅ローンの返済期間中に毎回（毎月とボーナス時）の返済とは別に、元金を前倒しで返済するための手数料。	繰上返済時に、数千円～数万円必要な金融機関や住宅ローン商品もある。

（2020年12月）

保証料（内枠方式）や団体生命保険料などは、借入金利に上乗せして支払うタイプのものがあります。それ以外の条件変更手数料や繰上返済手数料などは、利用の都度、費用が発生することがあります。

それでは、次の章では各諸費用の詳細について見ていきましょう。

2．住宅ローン利用時にかかる諸費用の詳細

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それでは、それぞれの諸費用が、何のための費用で、どのように決定されるのか詳細を確認していきましょう。

2-1．融資手数料

融資手数料とは、住宅ローンを利用する際に金融機関に支払う、融資に伴う事務手続きなどの手数料のことです。金融機関によっては、「融資事務手数料」や「事務取扱手数料」などと呼ぶこともあります。

融資手数料には、借入金額にかかわらず手数料が一律で50,000円などのように決まっている「定額型」と、借入金額の2.2％というように借入金額に応じて決まる「定率型」の2つのタイプがあり、金融機関や住宅ローン商品によって異なります。

2-2．保証料（ローン保証料）

保証料とは、住宅ローンを返済できなくなった契約者に代わって、保証会社が借入先の金融機関に返済する「保証」を受けるために支払う費用です。保証会社による返済後は、債権者（貸し手）が金融機関から保証会社に代わるだけで、住宅ローンの返済義務はなくなりません。

また、保証料の支払方法は、借入金額の2.0％などと定められた費用を契約時に一括で支払う「外枠方式」と、借入金利に0.2％を上乗せする、というように返済中の金利に上乗せする「内枠方式」に分けられ、それぞれで支払うタイミングと計算方法が異なります。

融資手数料と保証料に着目して、住宅ローンを「融資手数料型」と「保証料型」に分類する考え方がありますが、両者の違いについてはこちらの記事（融資手数料型の住宅ローンのメリット・デメリット│保証料型との違い）をご覧ください。

2-3．印紙税（印紙代）

印紙税は取引について作成される契約書などの文書に課税される税金です。住宅ローンに関する印紙税は、金銭消費貸借契約書に記載される借入金額に応じた税金を納めるもので、収入印紙を契約書に貼付し消印することで納めます。

借入金額	印紙税額
500万円超1,000万円以下	1万円
1,000万円超5,000万円以下	2万円
5,000万円超1億円以下	6万円

（2020年12月時点）

なお、電子契約の場合は印紙税が不要となります。

2-4．登記関連費用

住宅ローンを利用して住宅を購入する際には、所有権移転登記（新築物件の場合は所有権保存登記）、抵当権設定登記など、さまざまな登記が必要で、登記ごとに「登録免許税」の税率や金額が定められています。登記の申請は通常、司法書士が行います。そのため、登記手続きにかかる登録免許税のほかに「司法書士報酬」が必要になります。

抵当権設定のための登録免許税は借入金額の0.4％、一定の要件を満たした住宅の場合は0.1％となります（2020年12月現在）。司法書士報酬は、住宅の条件や司法書士事務所によって異なりますが、例えば3,000 万円の借入れの場合、10万円前後になることが一般的です。

2-5．火災保険料、地震保険料

住宅ローンを利用するためには、担保となる住宅が火災などで滅失することに備えて、火災保険への加入を義務付けられることが一般的です。火災保険の保険期間は、2015年10月より前までは35年などの長期の保険期間を設定することができましたが、自然災害の増加などを受けて、2015年10月以降は最長でも10年までと変更されました。そのため、火災保険料は住宅購入時と、住宅ローンの返済中にも支払う必要があります。

火災保険料は、住宅の所在地や床面積、構造、耐火性能などによって異なります。

一方、地震保険の加入は任意です。地震保険は火災保険に付帯して加入するもので単独では加入できません。同じ物件であれば、地震保険の保障内容・保険料は一律で、取扱保険会社による違いはありません。

2-6．適合証明発行書類（フラット３５の場合）

フラット３５を利用する場合、購入する住宅の床面積が一定基準以上あることに加え、住宅金融支援機構が定めている技術基準を満たしていることが条件になります。このため適合証明検査機関に検査を申込み、適合証明書の発行を受ける必要があります。検査費用や証明書の発行手数料は適合証明検査機関によって異なります。

目安としては新築の戸建住宅で2万円～3万円、中古の戸建住宅では4万円～6万円程度となります。

また、既に物件の検査を受けている中古マンションであれば、適合証明の手続きを簡素化することが可能です。詳しくは住宅金融支援機構のホームページをご覧ください。

2-7．団体信用生命保険料

団体信用生命保険（以下、「団信」）とは、住宅ローンの契約者が死亡した際や所定の高度障害状態になった際などに、住宅ローンの残高が保険金で完済され、以降の住宅ローンの返済が不要になる制度です。団信に加入する場合は保険料を支払う必要があります。

一般的には住宅ローンを利用するには団信に加入することが必須とされていますが、保障内容や借入金利への上乗せの有無は金融機関や住宅ローン商品によって異なります。

一方、フラット３５の場合は加入が任意です。フラット３５に付帯される団信の保険料は「特約料」と呼称されており、金利に上乗せして月々の返済額に含めて支払う形式となります。

2-8．条件変更手数料

住宅ローンの条件変更とは、返済開始後に金融機関へ申請して契約内容を変更することをいいます。

条件変更の例としては以下の項目があります。
① 金利タイプを変更する
② 返済期間を短縮、または延長する
③ 返済方法を元金均等返済から元利均等返済に変更する（またはその逆）
④ ボーナス払い併用を毎月の返済だけにする（またはその逆）

金融機関によって、条件変更をする際の手数料は無料の場合や、インターネットと電話で異なる手数料が設定されている場合があります。条件変更の内容によっては、手数料の他に新しい契約書作成に必要な印紙税や追加保証料が必要になることがあります。

2-9．繰上返済手数料

繰上返済とは、住宅ローンの返済期間中に毎回（毎月とボーナス時）の返済とは別に、元金を前倒しで返済することをいいます。繰上返済は、支払利息の軽減効果を目的とする場合や、他の住宅ローンに借換える場合などに行われますが、金融機関によって手数料は異なります。一般的には、無料から3万円前後で設定されています。

繰上返済についての詳細は、こちらの記事（「住宅ローンの繰上返済とは？」メリット・デメリット、借換えと比較）をご覧ください。

3．住宅ローンの諸費用を抑えるポイント

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住宅ローン諸費用を抑えるポイントとしては、費用が高額になりやすい項目から順に金融機関や商品を比較し、より望ましい条件のものを探すとよいでしょう。

3-1．融資手数料・保証料を比較する

融資手数料（定率型）や保証料は、借入金額に比例して大きくなりますので、他の諸費用に比べて高額になりやすい傾向があります。したがって、これらの諸費用を比較して住宅ローンを選択することで、諸費用を節約しやすくなるでしょう。

保証会社を利用しないため保証料のかからない住宅ローンもありますので、金利などの借入れの条件次第では選択肢になりうるのではないでしょうか。ただし、保証会社が負うはずだった貸倒れのリスクを金融機関が負うことになりますので、その他の条件が厳しくなる可能性があります。

3-2．団信の条件を比較する

団信の条件は金融機関や住宅ローン商品によって異なります。借入金利に上乗せすることで、保障内容を選択できる場合がありますので、ご自身の状況にあわせて適切に選びたいところです。

例えば、住宅金融支援機構のフラット３５に付帯できる「新3大疾病付機構団信」は、死亡と所定の身体障害状態を保障する通常の「新機構団信」に比べて、保障が手厚い代わりに借入金利に年率0.18％（2020年12月現在）が上乗せされます。他の保険で既にカバーしているなど、必要性が低いと判断されるならば付帯しないという考え方もあります。

3-3．自己資金を増やして借入金額を少なくする

融資手数料（定率型）や保証料、印紙税などの諸費用は、借入金額に連動して増減します。そのため自己資金を増やせば借入金額を減らすことができるので、結果として諸費用を抑えることができます。

ただ、諸費用の節約のために自己資金を増やせるというケースは、そう多くはないかもしれません。しかし、自己資金の割合が一定の水準を超えると、借入金利の引下げを受けられるケースもありますので、余剰資金がある場合にはご検討されてはいかがでしょうか。

4．諸費用を含めて借入れできる住宅ローンとは？

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諸費用を抑えることとあわせて検討したいのは、諸費用を含めて借入れできる住宅ローンの利用です。活用方法によっては、購入できる住宅の選択肢が広がるかもしれません。

4-1．諸費用を含めて借入れできる住宅ローンとは？

諸費用を含めて借入れできる住宅ローンとは、購入する土地と建物の代金に加えて、事務手数料・印紙税・登記費用・火災保険料なども借入金額に組込んで、金融機関から借入れできる住宅ローンです（含める対象となる諸費用は、金融機関や商品によって異なります）。

例えば「この場所、この住宅が気に入ったけど、諸費用分を自己資金で用意できない」「子供の教育費のために資金を手元に置いておきたい」などの場合に利用されることがあります。

4-2．諸費用を含めて住宅ローンを利用する際の注意点

諸費用を融資金額に含めて住宅ローンを利用する場合、その分の借入金額が増えるので毎月の返済額や総返済額も大きくなります。また、フラット３５では、住宅購入価格のうち一定基準以上の自己資金を用意できないと、借入金利が上がることもあるので注意が必要です。

諸費用を含めて住宅ローンを借りる場合は、オーバーローンの状態になることがあります。オーバーローンとは、住宅の評価額より住宅ローンの残高の方が多い状態をいいます。オーバーローンになると、自宅を売却しようとする場合、売却価格より住宅ローンの残高が多いため売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、ローン完済の不足額を自己資金で賄わなければならなくなります。

いずれにしても、無理のない返済計画を立て、安易に借入金額を増やさないように注意する必要があります。また、借入金額が増える分、金融機関の審査も厳しく見られることがあります。

5．住宅購入に必要な諸費用と税金

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また、住宅を購入する際の諸費用や税金についても、それぞれ簡単にご紹介しましょう。各項目の詳細に関しては、こちらの記事（住宅購入時の「諸費用」とは？費用の相場と内訳を解説）をご覧ください。

この章で取り上げる諸費用とは、土地や建物の購入費用に加算して必要となる費用のことで、住宅ローンの利用のために必要な諸費用と混同しないようにご注意ください。

【住宅の購入に必要な諸費用の例】

項目	概要
売買契約書等の印紙税 （印紙代）	売買契約書や請負契約書などに貼付する印紙の代金。
不動産の仲介手数料	不動産会社に住宅の仲介を依頼した場合に支払う手数料。法律で上限額が決められている。
固定資産税等精算金	年度の固定資産税や都市計画税を日割り精算して買主から売主に支払う代金。
不動産取得税	不動産を取得した場合にかかる税金。住宅の場合は軽減措置がある。
引越し費用	新居への引越し費用

【住宅購入後に毎年かかる税金の例】

項目	概要
固定資産税	毎年1月1日現在の住宅などの所有者に課税される税金です。
都市計画税	同じく市街化区域内の住宅などに課税される税金です。

6．まとめ

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以上で説明した通り、住宅ローンの契約時と返済中には、様々な諸費用がかかります。住宅ローンの借入金額に比べると、ひとつひとつの費用は少額かもしれませんが、すべてを積み重ねると予想以上の金額となることがあります。

そうならないためには、多くの金融機関や商品を比較してより望ましいものを選択する、あるいは無理のない範囲で自己資金を増やして資金計画を立てる、などの事前の準備が大切でしょう。