住宅ローンの繰上返済とは?メリット・デメリット、手数料の有無

住宅ローンの返済開始後に繰上返済をうまく利用することで、住宅ローンの利息を軽減する効果が得られ、総返済額が減少します。

しかし一方で繰上返済にはデメリットもあります。ライフプランを考慮しながら適切に利用しないと逆に家計の負担になり「繰上返済貧乏」といわれる事態に陥ることもあるので注意しましょう。

1.住宅ローンの繰上返済の基礎知識


ここでは繰上返済について説明します。利息軽減効果を中心に自分に合った利用方法を検討してみましょう。

●住宅ローンの繰上返済とは

繰上返済とは、住宅ローンの返済期間中に決められた返済とは別にローンの一部を返済することをいいます。繰上返済した分は元金に充当することで、当初予定されていた利息を軽減する効果をもたらします。繰上返済には、元金部分の一部を繰上返済する「一部繰上返済」と、すべての元金を返済する「全額繰上返済」があります。

●一部繰上返済の種類

一部繰上返済には2つの返済方法があります。

① 期間短縮型

期間短縮型とは、一部繰上返済後の毎月(ボーナス返済時含む)の支払額は変えずに返済期間を短縮することで支払利息を軽減する繰上返済方法です。

② 返済額軽減型

返済額軽減型とは、返済期間を変えずに毎月(ボーナス返済時含む)の支払額を減らすことで支払利息を軽減する繰上返済方法です。

(出所:住宅金融支援機構HPをもとにSBIマネープラザが作成)

期間短縮型と返済額軽減型では、同じタイミングで同じ金額を一部繰上返済したとすると期間短縮型の方が利息軽減効果は高くなります。

2.住宅ローンを繰上返済することのメリット・デメリット


繰上返済には利息を軽減するメリットがありますが、デメリットもあります。デメリットにも注意して効果的に利用しましょう。

●メリット

繰上返済することの最大のメリットは利息を軽減できることにあります。繰上返済する額は住宅ローンの元金部分の返済に充当されるので、その元金部分にかかる利息が繰上返済後はなくなるため利息軽減効果が発揮されます。

住宅ローンの返済額は「元金の返済額+利息」で示されますが、返済開始当初は利息の占める割合が高く元金はなかなか減っていきません。そのため繰上返済は早期に行うほど利息軽減効果が高くなります。

また金利が高ければ元金にかかる利息額も大きくなることから、金利が高いほど利息軽減効果は高くなります。

●デメリット

繰上返済する場合、金融機関や商品によっては繰上返済手数料が必要になることがあります。ライフプランを十分考慮して、近い将来に大きな支出(生活費や教育費等)を予定しているなら、無理に繰上返済をする必要はないでしょう。

3.住宅ローンを繰上返済するときの注意点


繰上返済をする際には住宅ローン減税との兼ね合いに注意が必要です。繰上返済による利息軽減効果と住宅ローン控除による減税効果を比較する必要があります。

●繰上返済によって住宅ローン減税の額が減る、または控除を受けられなくなる可能性がある

住宅ローン減税を利用している間は、住宅ローンの契約から10年間にわたって住宅ローンの年末残高の1%相当額が納めた所得税等から控除されますが、この間に住宅ローンの繰上返済をした場合は年末残高が減ってしまうので控除額も減る可能性があります。また、繰上返済をしたことによって初回返済日から最終返済日までの期間(借入期間)が10年未満となった場合には、住宅ローン減税の控除を受けることはできなくなります。

場合によっては繰上返済を延期し、控除期間が終了した後に行う方が経済的効果が大きくなることも考えられます。

繰上返済のメリットがあるかどうかは、繰上返済の時期別にシミュレーションすることで確認できます。

なお消費税増税の負担軽減措置によって、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居し、消費税率10%で住宅を取得したかたについては、控除期間が13年間に延長されました。11~13年目の控除額の計算方法は、①住宅ローンの年末残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円)のうちいずれか少ない方の1%か、②建物の取得価格(上限4,000万円)の2%÷3のうち、いずれか少ない方の金額となります。

●繰上返済の最低額が決められている場合がある

金融機関や商品によって、繰上返済時の最低金額が異なるので注意が必要です。最低金額が高い場合、家計から一度に持ち出す金融資産が大きくなることから家計への負担も大きくなる可能性があります。

4.繰上返済に充てる資金は余裕資金で


繰上返済は家計にある余裕資金で無理なく行うのが良いでしょう。家計の貯蓄を①日常の生活を運営するための日常生活費、②将来の支出に備える使用予定資金、③余裕資金の3種類に分けて考えると、繰上返済に回しても良いと考えられるのは余裕資金だけです。余裕資金以外の資金を使ってしまうと、将来教育資金が不足したり日常の家計運営が厳しくなることが予想されます。

繰上返済する前に、家計のシミュレーションを作成し将来必要となる費用がどれだけ発生するか確認してみましょう。

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  • 吉田 貴彦

    ㈱住宅相談センター 代表取締役

    立教大学法学部法学科卒。アメリカの不動産業界では一般的である、FPやモーゲージブローカー(住宅ローンコンサルタント)、ホームインスペクター(住宅診断士)などが用いる手法を15年以上前から取り入れて、お客さま側に立った住宅・不動産アドバイスを行っている。
    【保有資格】CFP®/公認不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/神社検定1級


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