住宅ローンを借入れる際には、融資手数料や保証料といった諸費用がかかります。これらは借入額によっては100万円を超えることもあり、住宅ローン検討時には押さえておきたいポイントです。
最近ではインターネット専業銀行を中心に、保証料不要で融資手数料を徴収する「融資手数料型」の住宅ローン商品が取扱われています。融資手数料型の住宅ローンにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。また、「保証料型」の住宅ローンとはどう違うのでしょうか。
今回は、ファイナンシャルプランナーとして活躍されるラポール・コンサルティング・オフィス 代表竹国さんに融資手数料型の住宅ローンのメリットとデメリットについてお話を伺いました。
まずは、融資手数料型と保証料型について説明する前に、そもそも融資手数料や保証料とは何か確認しましょう。
住宅ローンの借入時に必要な費用として、融資手数料と保証料等が挙げられます。それぞれの意味について以下に説明します。
融資手数料とは、住宅ローンを借入れする際に金融機関に支払う、融資に伴う事務手続きなどの手数料のことです。金融機関によっては、融資事務手数料や事務取扱手数料等と呼ぶこともあります。
融資手数料には、借入金額によらず手数料が一律に決まっている「定額型」と、借入金額の2％というように手数料が借入金額に応じて決まる「定率型」の2 つのタイプがあり、金融機関や商品によって異なります。
融資手数料のほか、住宅ローンの諸費用のひとつに、保証会社に支払う「保証料」があります。
保証料とは、住宅ローンを返済できなくなった契約者に代わって、保証会社が借入先の金融機関に返済する「保証」を受けるために支払う費用です。保証会社による返済後は、債権者（貸し手）が金融機関から保証会社に代わるだけで、返済義務はなくなりません。
また、保証料は借入時に一括で支払う「外枠方式」と、返済中の金利に上乗せする「内枠方式」に分けられます。
この保証は、金融機関が融資を確実に回収することを目的に掛けられるもので、住宅ローン利用者（借り手）ではなく金融機関側にとっての保証（保険）となります。
借入時の融資手数料や保証料以外にも、住宅ローンの返済中に「変動から固定」あるいは「固定から変動」へ金利タイプを変更する場合や、繰上返済を行う場合などに手数料がかかることがあります。
これらの手数料は、無料の場合もあれば、手続き1 件につき数千円～数万円程度かかる場合もあります。
手数料がいくらかかるかは、金融機関や手続きの内容、方法（インターネット・電話・店頭）によって異なるケースがあります。住宅ローンの借入れを申込む前に金融機関のホームページやパンフレットなどで確認しておきましょう。
住宅ローンの借入時の費用に着目して、住宅ローンを「融資手数料型」と「保証料型」に分類する考え方があります。それぞれの違いについて説明します。
融資手数料がかかり保証料は不要の住宅ローンを「融資手数料型」といいます。代表的なものでは、住宅金融支援機構のフラット３５があり、インターネット専業銀行の住宅ローンやメガバンクや地方銀行のネット専用住宅ローンにも融資手数料型の取扱いがあります。
融資手数料型に対して、保証料が必要な住宅ローンを「保証料型」といいます。
前述の通り、融資手数料型と保証料型の住宅ローンとでは、保証料の有無が異なります。
融資手数料型で必要な融資手数料は、住宅ローン借入時に一括で支払います。一方保証料型で必要となる保証料は、借入時に一括で支払う「外枠方式」または金利に上乗せする「内枠方式」があり、どちらかを任意で選択できることが一般的です。
融資手数料型の融資手数料と、保証料型の保証料は、借入条件によって金額が異なるため、どちらが安いとは一概にはいえません。
トータルの負担額（融資手数料、保証料、総返済額）は、2 つの料率や借入金利、借入期間など複数の要因で決まりますので、シミュレーションで確認してみるとよいでしょう。
なお、融資手数料型と保証料型に共通していることのひとつは、どちらも団体信用生命保険（以下、団信）に加入できるということです（※）。団信は、住宅ローンの契約者が返済期間中に死亡または所定の高度障害状態となったときに住宅ローンの残高が保険金で完済され、その後の返済が不要になります。住宅金融支援機構のフラット３５などを除き、住宅ローンでは団信への加入が融資条件となっていることが一般的です。
団信の保険料は金融機関が負担する場合と契約者が負担する場合があります。また死亡・高度障害状態の基本保障に加え、金利を上乗せすることで保障内容を手厚くできる商品もあります。
※ 加入には保険会社による審査があり、審査結果によってはご加入いただけない場合があります。
保証料型住宅ローンと比較して、融資手数料型住宅ローンには次のようなメリット・デメリットがあります。
一般的に、融資手数料型住宅ローンの借入金利は保証料型よりも低く設定されており、月々の返済額を抑えられるメリットがあります。
借入金利の違いは、月々の返済額と総返済額に影響しますが、例えば以下の条件で年率1.0％と年率1.2％を比較してみます。
＜借入条件＞
借入金額3,000 万円、返済期間35 年、元利均等返済、ボーナス返済割合0％、
借入利率が返済期間中に変動しない場合。
| 借入金利 | 年率1.0％ | 年率1.2％ |
| 月々の返済額 | 8.5 万円 | 8.8 万円 |
| 総返済額 | 3,557 万円 | 3,676 万円 |
（住宅金融支援機構ホームページのシミュレーションツールを使用して計算）
年率1.0％と年率1.2％を比較すると、0.2％の違いでも月々の返済額は約3 千円、総返済額は約119 万円の差額が発生します。
年率0.2％の違いというのは一例ですが、返済額を抑えたいかたは融資手数料型の住宅ローンのほうがメリットがある場合があります。
保証料は内枠方式（金利上乗せ）を選択すれば分割払いも可能ですが、融資手数料と外枠方式（一括前払い）の保証料は借入時に一括で支払う必要があり、初期費用が多くなる傾向があります。
融資手数料は、「借入金額の2%（税込2.2%）」などのように決められていますが、商品ごとあるいは金融機関によって違いがあり、借入金額によらない一律の融資手数料を設定しているものもあります。検討する際には各金融機関のホームページ等で確認するようにしましょう。
また、外枠方式（一括前払い）の保証料は借換えのため住宅ローンを一括返済（全額繰上返済）する場合や、借入期間が短縮される一部繰上返済をする場合、一括払いした保証料は短縮される借入期間に応じてその一部が返金される可能性があります。それに対し、内枠方式（金利上乗せ）の保証料や、融資手数料は繰上返済をしても返金されません。
融資手数料型の特徴から、次のようなかたは融資手数料型の住宅ローンに向いていると言えるでしょう。
一般的に融資手数料型住宅ローンは保証料型より金利が低く設定されているため、毎月の返済額が抑えられます。
保証料は借入期間が長いほど割高になりますが、融資手数料は借入期間による変動はありません。したがって借入期間が長い人は融資手数料型が有利な傾向があります。
借入期間が何年以上なら保証料型よりもメリットがあるのかは、金融機関や商品、借入条件によっても違いがあるため、実際にシミュレーションして比較してみるとよいでしょう。
融資手数料型と保証料型にはそれぞれメリット・デメリットがあり、どちらが費用を抑えられるかは借入条件によって変わります。まずはご自身の希望条件や返済計画をもとに、複数の金融機関や商品で実際にシミュレーションしてみるとよいでしょう。
金利と諸費用を合わせ、具体的な数字で比較してみましょう。借入時だけでなく完済まで無理なく返済できるよう、借入後の返済計画を見据えて住宅ローンを選ぶことが大切です。
こんなかたには店舗相談がおすすめです。
SBIマネープラザの店舗では、住宅ローンに詳しいスタッフがわかりやすく説明します。ご予約で待ち時間もなくご相談いただけます。
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