住宅ローンの返済方法の種類│ボーナス払いと繰上返済の注意点

住宅ローンを利用するには、借入先や借入額、借入期間など、決めなければならないさまざまな要素があります。【返済方法】もそのひとつであり、どのような方法を選ぶかによって毎月の返済額や総返済額に大きく影響し得るものです。

今回は、住宅ローンの返済方法にはどのような種類や違いがあるのかについて、ファイナンシャルプランナーとして活躍されるラポール・コンサルティング・オフィス代表の竹国さんに解説いただきました。

1.住宅ローンの返済方法:元利均等返済と元金均等返済


住宅ローンの毎月の返済方法には元利均等返済と元金均等返済の2種類があり、返済額の計算方法は返済方式によって違います。

1-1.元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済額が一定になる返済方法です。返済が進むにつれ返済額に占める元金返済額と利息返済額の割合が変化します。借入当初は返済額に占める利息の割合が大きく、元金の減るペースが遅いため、そのほかの借入条件が同じであれば、次に説明する元金均等返済よりも総返済額は大きくなります。

1-2.元金均等返済

元金均等返済は、毎月の返済元金が一定になる返済方法です。借入当初は住宅ローン残高が大きい分、支払う利息も大きくなり、毎月の返済額は返済が進むにつれ次第に少なくなっていきます。元利均等返済よりも元金の減るペースが早いため、そのほかの借入条件が同じであれば、元利均等返済よりも総返済額は小さくなります。

2.住宅ローンの返済方法:ボーナス払い


住宅ローンの返済方法には毎月の返済に加えて、「ボーナス払い」という方法があります。

2-1.ボーナス払いとは

ボーナス払いとは、住宅ローンの毎月の返済に加えて、ボーナスが支給されるタイミングで返済額を増額して支払う方法で、「ボーナス併用払い」「ボーナス返済」と呼ばれることもあります。

ボーナス払いを選択すると、毎月の返済分の住宅ローンと、ボーナス払い分の住宅ローンの2本の住宅ローンを借入れるイメージとなります。

例:借入金額3,000万円の住宅ローンで、ボーナス払いの割合30%の場合
  ① 2,100万円の住宅ローンを毎月返済する
  ② 900万円の住宅ローンを、ボーナス時に返済する

ボーナス支給時に追加で返済することで、毎月の返済額を抑えられるメリットがあります。

2-2.ボーナス払いを選択するときの注意点

ボーナス払いを選択するときには、次のような点に注意が必要です。

2-2-1.ボーナスが減って返済できなくなる可能性がある

ボーナスの支給額は会社の業績や個人の実績によって変動する場合があります。ボーナスが減ってしまったり支給されなかったりすると、ボーナス払い分の返済ができなくなる可能性が高くなります。ボーナス払いを選択するのであれば、ボーナスの減少の際に対応できるよう、貯蓄に余裕を持っておいたほうがよいでしょう。あるいは、後述します繰上返済を行うことを前提として、ボーナス払いを選択しない考え方もあります。

また、ボーナス払いの割合は、住宅ローンの返済期間中でも変更できる金融機関があります。その場合、ボーナスの減少やボーナスが支給されない状態が続くようであれば、ボーナス払い自体を見直す必要があるでしょう。昨今は、ボーナスの制度を持たない、あるいは制度を廃止する会社も多くなっていますので、転職される際などは注意点となるでしょう。

2-2-2.支払利息が増える

住宅ローンの利息は元金に金利をかけて計算しますが、ボーナス払いとした部分は返済の頻度が少なく、元金の減らない期間が長くなります。そのため、ボーナス払いをしない場合に比べて支払利息の合計は大きくなります。

【元金の推移のイメージ(ボーナス払い6,12月の場合)】

3.住宅ローンの返済方法:毎月の返済額を比較


3-1.返済方法の比較

返済方式の違いやボーナス払いの有無で毎月の返済額はどのくらい違うのか、シミュレーションツールを使用して実際に比較してみましょう。

【借入条件】
借入金額:3,000万円、借入期間:35年
金利:年率1.3%(固定金利)

① 元利均等返済(ボーナス払いなし)で借入れた場合

毎月の返済額 総返済額 うち支払利息
8.9万円 3,736万円 736万円

住宅金融支援機構のシミュレーションツールを使用してSBIマネープラザが計算。手数料等の諸費用は含めず)

② 元金均等返済(ボーナス払いなし)で借入れた場合

毎月の返済額 総返済額 うち支払利息
10.4万円
(第1回目の返済額)
3,685万円 685万円

住宅金融支援機構のシミュレーションツールを使用してSBIマネープラザが計算。手数料等の諸費用は含めず)

③ 元利均等返済(ボーナス割合30%)借入れた場合

毎月の返済額
(ボーナス月加算額)
総返済額 うち支払利息
6.3万円
(16.1万円)
3,739万円 739万円

住宅金融支援機構のシミュレーションツールを使用してSBIマネープラザが計算。手数料等の諸費用は含めず)

上記3つのパターンの計算をまとめると以下の通りとなります。

3-2.元利均等返済と元金均等返済の比較

①と②の条件で元利均等返済と元金均等返済を比較すると、借入当初の毎月の返済額は元金均等返済のほうが1.5万円多くなります。この差は返済が進むにつれて徐々に小さくなっていき、表にはありませんが返済開始から16年目の途中で、元利均等返済の返済額である月8.9万円を下回ります。また、総返済額は元金均等返済のほうが51万円小さくなります。これは、元金均等返済のほうが、返済当初に返済する元金の割合が大きいため、その部分にかかる利息が小さくなることが理由です。返済当初の負担と、返済総額のどちらを優先すべきか、ライフプランにも照らし合わせて検討すると良いでしょう。

3-3.ボーナス払いの有無による返済額の比較

①と③の条件で比較すると、ボーナス払いの割合を30%にすることで、シミュレーション上では毎月の返済額を2.6万円抑えることができます。また、総返済額はボーナス払いをしない場合よりも今回の計算では3万円多くなります。全体としては、ボーナス時の負担がある代わりに毎月の負担は軽減できていると言えますが、この払い方を継続できるかがポイントでしょう。

なお、上記表ではボーナス払いの割合が大きいほど総返済額が増加していますが、融資実行日とボーナス払い日・毎月の返済日との日数によっては、反対にボーナス払いの割合が大きいほど総返済額が減少する場合があります。ただ、いずれにしても総返済額と比べればわずかな金額差であり、ボーナス払いが総返済額に与える影響は小さいと言えるかもしれません。

上記の比較はあくまでも一定条件下におけるシミュレーション上の試算結果であり、個々のケースにおいて総返済額等は相違する場合があります。

4.住宅ローンの返済方法:繰上返済


住宅ローンの返済方法には、返済時期の決まっている毎月の返済やボーナス払いのほか、「繰上返済」という方法もあります。

4-1.繰上返済とは

繰上返済とは、住宅ローンの返済期間中に毎回(毎月とボーナス時)の返済とは別に、元金を前倒しで返済することをいいます。繰上返済した資金が元金に充当されることで、利息が軽減される効果があることが特徴です。また、繰上返済には、元金の一部を返済する「一部繰上返済」と元金全額を返済する「全額繰上返済」があり、一部繰上返済はさらに「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つのタイプに分けられます。

4-1-1.期間短縮型

期間短縮型は、一部繰上返済後も毎回(毎月とボーナス時)の返済額を変えず借入期間を短縮する方法です。

4-1-2.返済額軽減型

返済額軽減型は、一部繰上返済後も借入期間を変えずに毎回(毎月とボーナス時)の返済額を減らす方法です。

(出所:住宅金融支援機構HPを基にSBIマネープラザが作成)

同じタイミングで同じ金額の一部繰上返済を行った場合、期間短縮型は返済額軽減型よりも利息軽減効果は高くなります。これは上の図が示す通り、期間短縮型の場合は利息の割合が大きい、繰上返済時点の元金へ充当できるためです。

いずれの方法でも利息軽減効果は期待できますが、現在の月々の負担を減らしたいのか、将来的に総返済額を小さくしたいのかによって、より有利な方法を選択するとよいでしょう。

4-2.繰上返済をするときの注意点

繰上返済をするときには、次のような点に注意が必要です。

4-2-1.住宅ローン控除への影響

住宅ローン控除を利用しているかたの場合、期間短縮型の繰上返済によって返済期間が返済開始時から数えて10年を下回ると、住宅ローン控除が受けられなくなります。また、返済開始時から数えて返済期間が10年以上であっても、住宅ローンの金利水準によっては、早期に繰上返済を行わないほうが有利なケースもあります。繰上返済を行う場合には、まずはご自身の住宅ローンの条件を確認し、住宅ローン控除への影響について事前に確認するようにしましょう。

4-2-2.繰上返済の最低額と家計への負担

繰上返済1回あたりの最低額は1万円以上、100万円以上など、金融機関や商品ごとに定められています。同じ金融機関や商品でも、窓口で手続きする場合とインターネットで手続きする場合で最低額や繰上返済手数料が違うことがあるため、よく確認しておきましょう。フラット35の場合、金融機関の窓口で手続きする場合は100万円以上、インターネット(住・My Note)で手続きする場合は10万円以上からとなっています。

繰上返済は、日々の生活や今後のライフプラン実現に支障がないよう、生活費や急な出費に備える資金、将来必要となる教育費などを手元に確保したうえで、余裕資金の範囲で無理なく行うようにしましょう。

繰上返済についての詳細は、こちらの記事(「住宅ローンの繰上返済とは?」メリット・デメリット、借換えと比較)もご覧ください。

5.自分にあった返済方法を比較して選ぶ

以上のように、金利、借入額や借入期間などの条件が同じでも、返済方法の選択次第で毎月の返済額や総返済額は異なります。現時点での負担とトータルでの負担のどちらをより抑えたいのか。日々の生活やライフプラン実現に必要となる資金準備とのバランスを考慮する必要があるでしょう。

ご自身にあった返済方法を選択するために、実際にシミュレーションを行い返済方法による違いを比較してみましょう。わからないことは住宅ローンを取り扱う金融機関やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談して、しっかり理解し納得したうえで判断することが大切です。

タイトル

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  • 竹国 弘城

    ラポール・コンサルティング・オフィス代表

    証券会社、生損保総合代理店での勤務を経てファイナンシャルプランナー(FP)として独立。相談者の利益を第一に考え、自分のお金の問題に自分自身で対処できるようになるためのコンサルティングや執筆活動などを行う。
    【保有資格】1級FP技能士/CFP®


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