住宅ローンの金利タイプ 固定金利型と変動金利型の違いとは?

住宅ローンの総返済額を決める要素は「借入額」「返済期間」など多数ありますが、その中でも総返済額に影響が大きいのが「借入金利」です。同じ借入額・返済期間でも金利によって大きく総返済額が変わります。金利には、大きく分けて固定金利型と変動金利型があります。ここでは両者の仕組みとメリットとデメリットを説明します。双方の特徴を理解して自分に合った金利タイプを選ぶようにしましょう。

1.住宅ローンの固定金利型と変動金利型の違い


ここでは固定金利型と変動金利型の仕組みと特徴を説明します。

●固定金利型とは

返済開始当初から完済まで金利が確定しており、借入金利が変動しない住宅ローンをいいます。したがって返済額も変動しないので家計の将来を見通しやすくなります。

ただし固定金利型は変動金利型と比較して、同時期の金利は相対的に高くなる場合が多いです。

●変動金利型とは

変動金利型は返済期間中に定期的に金利が見直されるタイプの住宅ローンをいいます。変動金利型の金利は半年ごとに見直されますが、元利均等返済の場合、返済する金額自体は5年ごとに見直されることが一般的です。一部の金融機関では半年金利見直し型ではない商品を扱っているので注意が必要です。

変動金利型の一種である、固定金利期間選択型は返済開始当初の一定期間は固定金利を選択することができる住宅ローンです。期間終了後は変動金利に自動的に移行する商品と、固定金利を継続するか変動金利に移行するか選択できる商品があります。

なお変動金利型の金利は固定金利型の金利より低く設定される場合が多いです。

(出所:住宅金融支援機構HPをもとにSBIマネープラザが作成)

2.住宅ローンの金利タイプを選ぶときのポイント


住宅ローンの金利タイプを選ぶときは固定金利型と変動金利型を十分に比較・検討したうえで、自分に合ったタイプを選ぶようにしましょう。

●金利タイプごとに向いているかたが異なる

住宅ローンの返済は長期間にわたって毎月支払うもので、その間の家族構成や家計の状態、ライフプランなどを考慮して、ご自身に合ったタイプを選ぶことが大切です。

固定金利型が向いているかたは、返済額が変わらないことを重視したいかたです。住宅ローンの返済額の変動によって、ライフプランを変更したくないとお考えのかたは、固定金利型が向いていると言えるでしょう。

変動金利型が向いているかたは、今後金利の上昇する可能性が低いと考えているかたや、借入当初の返済額を小さくしたいかたです。一概には言えませんが、借入当初の金利は、固定金利型よりも変動金利型の方が低い場合が多いため、借入当初の返済額は変動金利型の方が小さくなる可能性が高いです。

●両方の金利タイプでシミュレーションする

最近はシミュレーションソフトを使って固定金利型と変動金利型の両方で返済計画をシミュレーションできるものがあります。どのような金利状況になった場合、家計がどうなるかを確認することができ、住宅ローン選びの際の一つの目安にすることができます。

●金利の予測と住宅ローンの選び方

将来的に金利上昇が起こりそうにないと判断される場合は、変動金利型の方が総返済額を抑えられる可能性があります。反対に金利は上昇すると判断する場合は、固定金利型を利用して金利上昇に備えることが良いと考えられます。

どちらとも判断がつかない場合は、住宅ローンの一部を変動金利型にし、残りを固定金利型にするタイプの住宅ローン商品を取扱っている金融機関もありますので、金融機関に相談してみるのも良いでしょう。

なお実際に借入れする金利は、店頭の基準金利からサービス分の引下げ金利を差し引いた後の適用金利(実行金利)となります。金利は毎月見直されますが、実際に融資が実行された時点の金利が適用されるので注意が必要です。

3.金利の動向を予測することは難しい


金利を予測できれば適した金利タイプの住宅ローンを選択することができますが、住宅ローンの金利は経済情勢による市場金利の変動や金融政策等によって変化するものです。したがって今後の金利動向は誰にも正確に予想することはできません。

これを前提として、長期間にわたる住宅ローンの返済を確実に続けられるように、住宅ローン選びの際にはまず家計のシミュレーションをすることで、ご自身の家計はどのタイプの住宅ローンが合っているのかを理解したうえで進めることが重要です。

タイトル

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  • 吉田 貴彦

    ㈱住宅相談センター代表取締役
    立教大学法学部法学科卒。アメリカの不動産業界では一般的である、FPやモーゲージブローカー(住宅ローンコンサルタント)、ホームインスペクター(住宅診断士)などが用いる手法を15年以上前から取り入れて、お客さま側に立った住宅・不動産アドバイスを行っている。
    【保有資格】CFP®(上級ファイナンシャル・プランナー)/公認不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/神社検定1級


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