住宅ローンの借換えでメリットが生じる条件とは?効果と注意点

住宅ローンの「借換え」とは、利用している住宅ローンの返済期間中に、利息軽減などの効果を得るために、別の住宅ローンで借り直して現在借りている住宅ローンを一括返済することを指します。

しかし、借換後の住宅ローンの金利が現在借入れている金利よりも低い場合でも、必ずしも借換えによってメリットが生じるとは限らないため、効果を事前に検証することが大切になります。

今回は、公認不動産コンサルティングマスターの資格を持つ、株式会社住宅相談センターの吉田貴彦社長に、住宅ローンの借換えでメリットが生じる条件や、借換時の注意点について説明いただきました。

1.住宅ローンの借換えでメリットが生じる条件


住宅ローンの借換えによってメリットが生じるかは、「金利差」「残りの返済期間」「住宅ローン残高」の3つの項目すべての目安に当てはまるかどうかから検討することができる、と吉田社長は説明されます。

後半で詳しく説明いただきますが、住宅ローンの借換えには手数料などの費用が必要です。したがって、【借換えによる利息軽減効果 > 借換えにかかる費用】とならなければ、借換えによって、かえって費用負担が増してしまいます。これを知るための目安として、上記3つの項目が挙げられるということです。

それでは1つずつ、吉田社長に解説いただきましょう。

1-1.条件① 金利差

借換前後の金利差が、年1.0%以上

2016年以降のマイナス金利政策の影響もあって、それ以前に住宅ローンを借入れていた場合、現在の住宅ローン金利のほうが低いというケースは少なくないと考えられます。返済中の住宅ローンの金利が、検討している借換後の住宅ローンの金利と比較して高い場合は、借換えをすることで利息が軽減されて総返済額を減らすことができる可能性があります。

目安としては、借換後の住宅ローンの金利が、借換前の金利よりも年1.0%以上低いことが、条件の一つ目となります。

住宅ローンの借換えにかかる費用は、金融機関や条件により異なりますが数十万円かかることがあります。これを上回る利息軽減効果を得るための目安が、年1.0%以上ということです。

1-2.条件② 残りの返済期間

残りの返済期間が、10年以上

住宅ローン借入時より現在の金利水準のほうが低い場合でも、住宅ローンの残りの返済期間が短くなると、借換えによる利息軽減の効果が小さくなってしまう可能性があります。

これは、下のイメージ図の通り、住宅ローンの返済開始当初から返済が終わりに近づくにつれて、支払利息額が少なくなるためです。なるべく早めの、支払利息額が高いタイミングで借換えをすることで、メリットが出やすくなります。

【返済額内訳のイメージ】

目安としては、残りの返済期間が、10年以上あることが、条件の二つ目となります。

残りの返済期間が10年未満の場合、借換以降に軽減できる利息が少なくなるため、借換えにかかる費用をカバーできない可能性が高くなります。しっかりと事前にご確認下さい。

1-3.条件③ 住宅ローン残高

住宅ローン残高が、1,000万円以上

住宅ローン残高が少ない場合、借換えによる利息軽減効果を得られない可能性があります。これは、「条件② 返済期間」が10年未満の場合と同様、住宅ローンの借換えをしても借換えにかかる費用をカバーできない可能性が高いためです。

目安として、住宅ローン残高が1,000万円以上あることが、条件の三つ目となります。

残高が1,000万円未満の場合、残りの返済期間で支払う利息が小さくなり、比較すると借換えにかかる費用の方が大きいことが多くなりますので、こちらもよくご確認下さい。

上記の3つの条件はあくまで目安であることに注意が必要です。実際の借換えによるメリットの計算は、金融機関によってはホームページ上にシミュレーションを公開しているところもあるので、それを利用して計算してみるのも良いでしょう。また、金融機関に相談するのも選択肢のひとつです。

2.住宅ローン借換えによる利息軽減以外の効果


前章では、主に住宅ローンの借換えによる利息軽減の効果が生じる条件について説明しましたが、それ以外にも次の効果が期待できるかもしれません。同じく吉田社長に説明いただきました。

2-1.金利タイプを変更できる

借換えでは現在利用している住宅ローンの金利タイプを、別の金利タイプの住宅ローンに変更することができる場合があります。例えば、今後金利が上昇する可能性があると予想されるなら、変動金利型からフラット35などの固定金利型の住宅ローンに借換えることで、金利変動リスクを軽減できることが期待できます。

反対に、今後金利上昇の可能性が低いと予想される場合に、固定金利型から変動金利型に変更するという考え方もできるかもしれません。

なお、フラット35を利用中のかたは、再びフラット35に借換えることもできます(※)が、フラット35以外の住宅ローンをご利用中のかたは、同一金融機関内での借換えができない場合があるのでご注意ください。

金利タイプの詳細についてはこちらの記事(「住宅ローンの金利とは?特徴と種類、選択時のポイント」)もご覧ください。

※ フラット35(保証型)からフラット35(保証型)への借換えはできない場合があります。

(出所:住宅金融支援機構ホームページを基にSBIマネープラザが作成)

2-2.団体信用生命保険などの保障内容を見直すことができる

団体信用生命保険(以下、「団信」)とは、住宅ローンの契約者が返済期間中に死亡または所定の高度障害状態となるなど条件を満たした場合に住宅ローンの残高が保険金で完済され、その後の返済が不要になる制度です。

住宅ローンを借換える場合、借換先の金融機関で団信へ加入し直すことが条件である場合が一般的です。金融機関が変われば取扱いの団信などの保障内容も異なり、死亡や高度障害状態以外の要因でも、住宅ローンの返済が全額または一定期間免除される場合があります。

3大疾病に加えて、糖尿病や高血圧症などにも対応する8大疾病保障付き団信などを取扱いしている金融機関もあるようです。

ただし、これらの団信は年齢や申込時点での健康状態によっては加入できない場合があったり、団信加入のために借入金利に0.1%~0.3%程度上乗せされる場合があることなど、注意が必要です。また、借換前の金融機関の団信のほうが保障内容が手厚い、ということもあり得るので注意しましょう。

3.住宅ローンを借換えるときの注意点


次に、住宅ローン借換えの際の注意点について説明します。借換えのメリットだけではなく次の注意点についても吉田社長に説明いただきました。

3-1.借換時に費用が発生する

住宅ローンの借換えには、借換先の住宅ローンに関する費用の他に、現在借入れている住宅ローンの完済に関する費用が必要になります。条件によっては、諸費用の額が利息軽減効果の額を上回るケースがあるので注意が必要です。

一般的な住宅ローンの借換えに必要な諸費用は、次のものが考えられます。

3-1-1.現在返済中の住宅ローンを完済するための費用

① 期限前完済手数料:現在の住宅ローンを全額一括返済するときに必要な手数料
② 抵当権抹消登記費用:登記されている抵当権を抹消するための費用

3-1-2.借換先の住宅ローンの手続きに必要な費用

① 保証料:保証会社を利用するための費用
② 事務取扱手数料:融資に伴う事務手続きなどの手数料
③ 印紙代(印紙税):契約書に記載される借入金額に応じた税金
④ 抵当権設定登記関係の費用:融資対象物件に抵当権を設定する費用
(司法書士への報酬が必要な場合があります)

以上の費用は金融機関や商品によっては不要であるケースがあります。また、現在返済中の住宅ローン借入時に保証料を一括支払いしている場合、返戻金が発生する可能性もあります。実際に必要な費用はお借入先の金融機関にご確認ください。

3-2.借換時に再度審査を受ける必要がある

原則、新規の住宅ローンの借入れと同様に、借換時にも審査を受けなければなりません。その際、住宅ローンの担保となる住宅の価値が購入時と比較して変動している場合や、申込人本人の収入が変わった場合などには注意が必要です。

また、現在借入れしている住宅ローンの審査を受けた時期以降に、教育ローンや自動車ローンなどを借入れた場合には、借入可能額が減少する場合があります。

3-3.団体信用生命保険に加入できないことがある

前述の、「2-2.団体信用生命保険などの保障内容を見直すことができる」でも触れた通り、住宅ローンを借換える場合、借換先の金融機関で団信へ加入し直すことが条件である場合が一般的です。そのとき申込者の健康状態によっては加入できないことがあります。この場合、取扱条件を団信加入必須としている住宅ローンでは、その住宅ローンは利用できません。

3-4.その他の注意点や借換手続の流れ

住宅ローンの借換えに関する手続きについては、こちらの記事(「住宅ローン借換えの流れ メリット・デメリットから注意点まで」)でも紹介していますので、あわせてご覧ください。

4.借換えを考えるタイミング


ここまで、住宅ローンの借換えによってメリットが生じる目安として3つの項目ついて説明しましたが、ライフスタイルの変化にあわせて住宅ローンの借換えを検討する、という考え方もあるのではないでしょうか。

例えば、お子様が誕生したときや進学したとき、ご自宅のリフォームを検討されるとき、お子様が独立して別々に暮らすようになったときなどがポイントになるかもしれません。住宅ローンは毎月の固定費ですから、こうした家計の状況が変わるようなタイミングに、住宅ローンの借換えを検討されるのもよいのではないでしょうか。

また、ここに記載したこと以外にも、借換えに関することでいろいろお知りになりたい場合は、金融機関にご相談されることも選択肢のひとつでしょう。

タイトル

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  • 吉田 貴彦

    ㈱住宅相談センター 代表取締役

    立教大学法学部法学科卒。アメリカの不動産業界では一般的である、FPやモーゲージブローカー(住宅ローンコンサルタント)、ホームインスペクター(住宅診断士)などが用いる手法を15年以上前から取り入れて、お客さま側に立った住宅・不動産アドバイスを行っている。
    【保有資格】CFP®/宅地建物取引士/神社検定1級


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