年収600万円でマイホームの購入を検討する際、「いくらまでなら無理なく住宅ローンを組めるのか」は多くのかたが最初にぶつかる悩みです。
金融機関の審査では、年収600万円あれば4,500〜5,000万円程度の借入れが承認されるケースはあります。しかし、銀行が貸してくれる額（借入可能額）をそのまま借りてしまうと、将来の教育費や老後資金の準備が難しくなり、生活が苦しくなるリスクが高まります。
重要なのは、金利上昇やライフイベントの出費を見越した「無理なく返せる額」を正確に把握することです。
この記事では、年収600万円のかたが安心して借りられる住宅ローンの借入額の目安と、月々の返済シミュレーション、生活を守るための具体的な資金計画について解説します。
住宅ローンの借入額は、銀行の「貸してくれる額」ではなく、自分のライフプランに基づいた「返せる額」で判断することが重要です。変動金利の安さや超長期ローンの見かけ上の月額に惑わされず、将来の金利上昇リスクや定年後の返済計画、物件の維持費まで含めたトータルコストで家計を俯瞰してみてください。
特に2026年現在は、金利が上昇しているので、資金計画には慎重さが求められます。「返済負担率を20〜25％に抑える」という基本を守ることが、マイホームは家族の安心を守る基盤となります。迷った時は、住宅ローンの専門家に家計全体の収支を可視化してもらうのも有効な手段です。
「無理なく返せる借入額」を把握するために、確認すべきなのが「返済負担率」です。また、参考値として物件価格の目安をつけるための「年収倍率」という言葉も紹介します。資金計画を立てる際は、以下の優先順位で目安を把握しましょう。
「年収600万円」は金融機関からみると融資しやすい属性ですが審査の上限（返済負担率35％超）まで借りるのは危険です。
手取り額をベースに、将来の住宅維持費まで考慮した「返済負担率25％以内」を推奨します。額面の数字ではなく、毎月の可処分所得から「いくら住居費に出せるか」という生活実感を優先してください。
■返済負担率（目安：20〜25％以内）
税込年収に対して、1年間のローン返済額が占める割合のことです。金融機関の審査では年収600万円の場合、返済負担率は35〜40%を上限に設定していることが多いですが、生活費や教育費に余裕を持たせるための安全ラインは20〜25%とされています。
■年収倍率（目安：5〜7倍）
住宅の購入資金（物件価格の総額）が、世帯年収の何倍に相当するかを示す指標です。年収600万円の場合、3,000万円〜4,200万円（5〜7倍）が一般的な目安とされていますが、これには金利や返済期間が考慮されていません。
注意点として、住宅ローン審査における年間返済額には、住宅ローンだけでなく、自動車ローン、奨学金、クレジットカードのリボ払い、スマートフォンの分割払いなど、すべての借入れが含まれます。他にローンがある場合は、その分だけ住宅ローンの借入可能額が目減りすることを理解しておきましょう。
次では、「返済負担率」をベースにした、具体的な借入額と返済額について、シミュレーションしながら解説します。
＞＞あわせて読みたい（住宅ローン借入額の年収目安はいくらが正解？借りすぎを防ぐ6つのポイント）
年収600万円の場合、返済負担率20%と25%での「月々の返済額」と「借入可能額の目安」は以下の通りです。金利1.0％・返済期間35年・元利均等・ボーナス払いなしの条件で試算しています。
■返済負担率20％（安全ライン）
月々の返済額：約10.0万円（年間120万円）
借入額の目安：約3,540万円
■返済負担率25％（上限ライン）
月々の返済額：約12.5万円（年間150万円）
借入額の目安：約4,420万円
注意すべきは、年収600万円の実際の手取り額は約460〜480万円（月額約38〜40万円）であるという点です。
もし、返済負担率25%（月額12.5万円）のローンを組むと、手取りに対する実質的な負担割合は30%を超えます。
実際に、住宅金融支援機構の最新の調査（※）でも、新たに住宅ローンを組んだ世帯の半数以上が「返済負担率を20%以下」に抑えているというデータが出ています。
年収600万円であれば、「毎月の返済額10万円（借入額3,500万円前後）」を安全な基準値として設定し、そこから自己資金や将来のライフイベントに合わせて調整していくのが良いでしょう。
（※）出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、年末時点のローン残高の0.7%が、支払った所得税（控除しきれない場合は住民税の一部）から減税される制度です。（2026年以降の入居で最長13年間）
ただし、住宅ローン控除で戻ってくる金額は、自身がその年に納めた税金（所得税＋住民税の上限9.75万円）までです。
年収600万円の場合、扶養家族の有無などによっても異なりますが、納めている所得税・住民税（控除対象額）の合計は年間20〜25万円程度が一般的であり、控除額がこれを上回った分は切り捨てとなります。
年間20〜25万円の控除をフルに受けるためのローン残高は、約2,800〜3,500万円（×0.7%）です。年収600万円の家計ではこれ以上の金額を借りても納めている税金が足りないため、これ以上減税される金額は増えません。
※正確な税額は、扶養控除や生命保険料控除などの個別の状況により変動します。源泉徴収票の「源泉徴収税額」を確認することで、所得税として戻ってくる最大額を把握できます。
年収600万円のかたが、3,000万円、4,000万円、5,000万円を借入れた場合、毎月の家計（手取り約38〜40万円）からいくら支払うことになるのかをシミュレーションします。
ここでは、金利タイプ別として変動金利・固定金利の2パターンで比較したもの、借入期間別として35年・40年・50年の3パターンで比較したシミュレーションを紹介します。
シミュレーションで注目すべきは「利息の総額」です。変動金利は当初安く見えますが、金利上昇リスクへの備えが必要です。また、40年以上の超長期ローンは毎月の支払いを抑えられますが、総返済額が跳ね上がり、定年後も家計を圧迫します。完済時の年齢から逆算し、老後資金を備えられる計画を立てましょう。
金利タイプには、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があります。
借入期間35年とした場合の、現在の一般的な金利水準を想定した「変動金利（完済まで変わらないと仮定）」と「全期間固定金利」の月額返済額を比較します。
【借入額ごとの月額返済額・総返済額の比較】
＜条件＞
・借入期間：35年
・返済方式：元利均等返済
・ボーナス返済なし、頭金なし
・金利：変動金利1.0%、全期間固定金利2.6%
| 借入額 | 金利タイプ | 月々の返済額 | 総返済額（うち利息） |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 変動（1.0%） | 約8.5万円 | 約3,557万円（約557万円） |
| 固定（2.6%） | 約10.9万円 | 約4,572万円（約1,572万円） | |
| 4,000万円 | 変動（1.0%） | 約11.3万円 | 約4,742万円（約742万円） |
| 固定（2.6%） | 約14.5万円 | 約6,096万円（約2,096万円） | |
| 5,000万円 | 変動（1.0%） | 約14.1万円 | 約5,928万円（約928万円） |
| 固定（2.6%） | 約18.1万円 | 約7,620万円（約2,620万円） |
上記のシミュレーションを見ると変動金利がお得に見えますが、これはあくまで35年間、金利が一度も上がらなかった場合のシナリオです。
変動金利は、借入直後の早い段階で金利が急上昇するリスクを抱えています。例えば、5年後に金利が大きく上昇した場合、変動金利でも固定金利の総返済額を超えてしまう可能性が大いにあるということです。
年収600万円の家計において、月々2〜3万円の返済額アップ（金利上昇）が起きても生活を圧迫しないか事前にシミュレーションをするなど、リスクを踏まえた金利タイプ選びが大切です。
近年、毎月の返済額を抑えるために「40年」「50年」といった超長期ローンを提供する金融機関が増えています。しかし、借入期間を延ばすことで利息を払い続ける期間が延び、総返済額は大きく膨らみます。
一般的な「35年」と、期間を延ばした「40年」「50年」でどれだけ支払総額に差が出るのか、借入額別に比較します。
【借入額3,000万円の場合の期間比較】
＜条件＞
・返済方式：元利均等返済
・ボーナス返済なし、頭金なし
・全期間固定金利2.6%
| 借入期間 | 月々の返済額 | 総返済額（うち利息額） | 35年返済との比較 |
|---|---|---|---|
| 35年 | 約10.9万円 | 約4,573万円（約1,573万円） | - |
| 40年 | 約10.1万円 | 約4,829万円（約1,829万円） | 月額－0.8万円 / 総額＋256万円 |
| 50年 | 約9.0万円 | 約5,364万円（約2,364万円） | 月額－1.9万円 / 総額＋791万円 |
【借入額4,000万円の場合の期間比較】
| 借入期間 | 月々の返済額 | 総返済額（うち利息額） | 35年返済との比較 |
|---|---|---|---|
| 35年 | 約14.6万円 | 約6,097万円（約2,097万円） | - |
| 40年 | 約13.5万円 | 約6,439万円（約2,439万円） | 月額－1.1万円 / 総額＋342万円 |
| 50年 | 約12.0万円 | 約7,152万円（約3,152万円） | 月額－2.6万円 / 総額＋1,055万円 |
【借入額5,000万円の場合の期間比較】
| 借入期間 | 月々の返済額 | 総返済額（うち利息額） | 35年返済との比較 |
|---|---|---|---|
| 35年 | 約18.2万円 | 約7,621万円（約2,621万円） | - |
| 40年 | 約16.8万円 | 約8,048万円（約3,048万円） | 月額－1.4万円 / 総額＋427万円 |
| 50年 | 約14.9万円 | 約8,940万円（約3,940万円） | 月額－3.3万円 / 総額＋1,319万円 |
金融機関の審査には、「完済時年齢は80歳（一部85歳）未満」という条件があり、30歳で50年ローンを組むと完済は80歳です。
定年退職（65歳）を迎えた後も毎月ローンの支払いが15年間続くため、退職金等で一括返済できない限り、老後の生活資金が不足するリスクが極めて高くなります。
借入期間は安易に延ばさず、基本的には「自分が働いて安定収入を得られる期間（〜65歳）」をベースに計算するのが安全な資金計画です。
住宅ローンは、返済期間が長く、借入額も高くなりやすいです。最後まで無理なく返済を続けるためには、以下の点を押さえたうえで返済計画を立てましょう。
無理のない返済のコツは、家計に「支出のゆとり」を組み込んでおくことです。ボーナス払いやペアローンは、景気変動や育休による収入減に弱いため、これらに頼りすぎない注意が必要です。
住宅購入はゴールではなく、その後の生活のスタートです。修繕積立金や固定資産税といったローン以外の住居費も見込んで、月々の返済額を抑え、家計に2〜3割の余白を残すことが長期的な安心に繋がります。
金融機関の審査では額面年収をベースに計算され、年収600万円なら返済負担率35〜40%（月額約17〜20万円）まで借りられるケースがあります。しかし、実際の手取り額（月額38〜40万円程度）からこの金額を引くと、生活は困難でしょう。
また、持ち家にはローン以外に毎月のコストもかかります。
つまり、ローン返済額を「約10万円（手取りの25%以内）」に抑えておかないと、上記の維持費が上乗せされると、毎月の実質的な住居費は13〜15万円に達してしまいます。
「銀行が貸してくれる額」ではなく、「手取り額から維持費を差し引いても余裕があるローン返済額」を目安にすると安心です。
ボーナス払いを取り入れると、毎月の返済額が抑えられます。しかし、もし会社のボーナスが減額・カットされた場合、ローンの支払いが一気に苦しくなり、滞納に陥るケースは少なくありません。一度滞納して信用情報に傷がつくと、他行への借換えなどの手段も難しくなります。
ボーナス払いなしで住宅ローンを組み、ボーナスなどで余裕ができたタイミングで「繰り上げ返済（期間短縮型）」を行うほうが、万一に備えつつ支払い総額も抑えられるでしょう。
年収600万円の単独では希望する物件の借入額に届かない場合、収入合算やペアローンが選択肢に入ります。ただし、それらには以下の落とし穴があり、慎重な判断が必要です。
【産休・育休中の「手取り減」による家計の圧迫】
夫婦共働きを前提としたギリギリの返済計画を立ててしまうと、配偶者が産休・育休に入り世帯の手取り収入が減った際に、育児休業給付金が入るまでの数ヵ月間、手元資金を圧迫して住宅ローンの支払いが滞るリスクが高まります。
【離婚時の「ローン解消」は困難】
万一離婚することになった場合、収入合算やペアローンを解消するには、「どちらか一方が単独でローンを借換える（＝年収600万単独で全額の審査に通る必要がある）」か、「物件を売却してローンを全額一括返済する」の2つの方法があります。もし売却額がローン残高を下回れば家を売ることもできず、離婚後も元夫婦で住宅ローンを支払い続けるリスクがあります。
「合算すれば高い家が買える」という不動産業者の言葉に乗せられず、まずは単独の年収600万円だけで返済できるプランを軸に、資金計画を立てましょう。
＞＞あわせて読みたい（ペアローン・連帯債務・連帯保証の違い｜自分にぴったりの選び方は？）
例えば、35歳で35年ローンを組んだ場合、完済は70歳です。つまり、年金が支給される65歳時点でも、まだ5年分のローン残高が残っていることになります。
資金計画を立てる際は、「自分が65歳になったときのローン残高」を意識し、以下を抑えておくと老後の安心に繋がります。
退職金をローンの完済に使い切ってしまうと、その後の長い老後生活における医療費や介護費用、自宅のバリアフリー改修費などに充てる現金が枯渇してしまうリスクがあり危険です。
貯めておいた資金を使って「期間短縮型」の繰り上げ返済を行い、完済年齢を65歳以下に前倒ししていくことを検討しましょう。
ここまでの解説で、将来の「金利上昇リスク」や、購入後にかかる「維持費（固定資産税・修繕費・管理費など）」を含めて資金計画を立てる重要性をお伝えしました。
もう一つ忘れてはならないのが、数百万円の「諸費用」です。住宅を購入してローンを組む際、物件の価格とは別に以下のような諸費用・手数料がかかります。
これらを合計すると、新築で物件価格の約3〜7%、中古物件で約7〜10%に達します。例えば4,000万円の中古マンションを買う場合、約300〜400万円の諸費用が発生する計算です。
金融機関によっては諸費用をローンに組み込めますが、物件の担保評価額以上の借入れとなるため、審査ハードルが上がります。さらに、金融機関によっては物件価格の100%を超える融資に対して金利を上乗せする場合もあります。
年収600万円で安全にマイホームを購入するためには、無理のない返済額を計算すると同時に、少なくとも諸費用分（物件価格の1割程度）を自己資金で用意できる余裕をもつことが、失敗しないためのポイントです。
諸費用は物件価格の1割が目安です。これをローンに組み込むと、購入した瞬間に「ローン残高＞物件価値」となる担保割れリスクを負います。
将来の売却時に身動きが取れなくなる恐れがあるため、諸費用分は可能な限り自己資金で用意するのが理想です。どうしても住宅ローンに組み込む場合は、金利上乗せや審査の厳格化も覚悟しましょう。
住宅ローンを利用するときに確認すべき項目は多くありますが、なかでも金利タイプや団体信用生命保険（団信）をしっかりと比較検討することが重要です。
年収600万円の場合の、具体的な選び方の基準を解説します。
住宅ローンを選ぶ際は、表面上の金利だけでなく、将来の金利上昇や収入減に備えた「家計のゆとり」を基準にしましょう。返済額を手取りの20％以内に抑え、団信加入に合わせて既存の生命保険を整理すれば、住居費全体のコストを最適化できるでしょう。無理のない返済を続けるためには、借入可能額の上限まで借りるのではなく、家計に2〜3割の余白を残せる借入額を逆算することが不可欠です。
現在、新たに住宅ローンを組むかたの約7〜8割が「変動金利」を選んでいます（住宅金融支援機構調べ※）。しかし、「みんなが選んでいるから」という理由だけで変動金利を選ぶのは危険です。
年収600万円の家計において、変動金利が向いているかたの条件として以下が挙げられます。
「単独年収600万円で手取りギリギリまで借りる」「手元の貯金が少ない」など上記の条件を満たせないかたは、フラット３５などの全期間固定金利を選択肢に入れて検討してみましょう。
※出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」
団体信用生命保険（団信）とは、契約者が死亡・高度障害状態になった際、保険金でローン残高がゼロになる制度です。ほとんどの金融機関で加入が必須となっており、団信には基本の保障（無料）に加えて、がんや3大疾病などを保障する「特約」を付けられ、特約を付けると金利に年0.1〜0.3%上乗せされるのが一般的です。
もし借入額4,000万円、借入期間35年で金利が0.2%上乗せされた場合、総返済額（＝実質的な保険料）は約150万円も増加します。
団信加入のタイミングで既存の保険を見直し、団信と保障内容が被っている場合にはこれまで加入していた生命保険（死亡保障）を減額、あるいは解約して保険料をカットするなど、世帯全体の保険料（固定費）のバランスを整えることも検討してみましょう。
ただし、一部のネット銀行などで「金利上乗せなし（無料）」でついてくる全疾病保障などは、保険金が下りる条件が厳しく設定されている場合がありますので、注意が必要です。
年収600万円は、条件次第では高額の借入れも通る可能性のある層ですが、年収が高いからといって住宅ローン審査に通りやすいわけではありません。年収600万円でも審査に落ちてしまう場合の考えられる理由を紹介します。
クレジットカードの支払いや奨学金の返済、分割払いにしているスマートフォンの端末代などを滞納したことがある場合、信用情報機関のブラックリストに記録があると審査には通りません。
数ヵ月引き落としできないと、信用情報機関にブラックリスト登録され、一定期間は情報が残り続けます。
自動車ローンなど他の借入れが多い場合、審査に通らない可能性があります。審査時に金融機関は信用情報を照会するため、他の借入れ状況を隠し通すことはできません。
もし他のローンが多い場合、「おまとめローン」のように既存の借入れを合算してくれる商品を探すか、自己資金を使って他のローンを事前に全額返済することを条件に審査を通すケースもあります。
ただし、返済中のローンが多いからといって審査に通りにくいわけではなく、トータルの返済負担率で判断されます。不安なかたは事前に金融機関で相談してみましょう。
住宅ローンは、団体信用生命保険（団信）への加入が必須のケースが多く、加入できる健康状態でないと判断されると審査には通りません。一般的に、過去3年以内の病歴をみられることが多いですが、直近の健康診断での要精密検査を放置している場合も、団信の審査に落ちる可能性があります。
万一、持病で団信に落ちた場合でも、金利を上乗せする（＋0.3%程）ことで加入条件が緩くなる「ワイド団信」を利用するか、そもそも団信への加入が任意のフラット３５を利用すれば、住宅ローンを組むことが可能です。
住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なります。一度審査に落ちても、別の金融機関では通ることもありますので、不安なかたは不動産会社やFPに相談してみるとよいでしょう。
年収600万円という属性でも、返済負担率が審査の当落を左右します。スマートフォンの分割払いや車のローン、クレジットカードのキャッシング枠はすべて合算して計算されます。
審査を通すためには、不要なカードの解約や既存ローンの完済を優先し、銀行から見た返済能力を最大限に高めてから申し込みましょう。
年収600万円のかたが、住宅ローンを借入れる際に悩むことが多い質問に回答します。
A. 結論、年収600万円であれば4,000万円の物件に対して住宅ローンを借入れすることは十分に可能です。ただし、毎月の返済額に加えて、マンションの修繕積立金や固定資産税を払うと、生活費や将来の教育費・老後資金に回せる余裕は少なくなります。
フルローンを検討するなら、共働きで世帯収入に余裕があるか、直近で車の買い替えや教育費等の大きな出費がないかを確認しましょう。
もし頭金として500万円を用意し、借入額を3,500万円程度に抑えられれば、比較的余裕のある資金計画となるでしょう。
A. 大きなデメリットは以下の3点です。
不動産の価値は常に変動するため、購入後の価格推移によって物件の売却価格よりも住宅ローン残高が上回ることがあります。
この期間中に、もし転勤や離婚、収入減などで家を売らなければならない事態に直面した場合、売却価格で足りない分のローン残債（数百万円〜数千万円）を手持ちの資金で一括精算しない限り、家を売ることはできません。
頭金を入れるべきかどうかは、こういったリスクを考慮したうえで判断しましょう。
年収600万円のかたが、無理なくマイホームを購入するためのポイントは、以下の4つです。
希望通りのマイホームを手に入れても、住宅ローンに縛られて日々の生活や老後生活が圧迫されては本末転倒です。
まずは借入額の安全ラインを試算し、明確な基準を持ったうえで物件を検討することが大切です。特定の金融機関に属さない独立系のファイナンシャルプランナー（FP）や、客観的な住宅ローン相談窓口を利用すれば、手取り額に基づいた、現実的な借入額と返済プランを一緒に組み立ててもらえるでしょう。
こんなかたには店舗相談がおすすめです
SBIマネープラザの店舗では、住宅ローンに詳しいスタッフがわかりやすく説明します。ご予約することで待ち時間もなくご相談いただけます。
こんなかたには店舗相談がおすすめです
SBIマネープラザの店舗では、住宅ローンに詳しいスタッフがわかりやすく説明します。ご予約することで待ち時間もなくご相談いただけます。
