人生で一番大きな買い物と言われる「住宅」。夫婦が離婚する際に、大きな財産であるからこそマイホームの扱いが問題になるケースがあります。夫婦のどちらかが住み続けるのか？売却するのか？住宅ローンの返済をどうするのか？など、考えるべきポイントも多く、夫婦それぞれの収入やその後のライフスタイルによっても最適解が異なります。
今回は離婚時に住宅や住宅ローンをどうするか？その考え方と注意すべきポイントについて解説します。
離婚に際してマイホームの扱いを考える場合、最初に確認したいのは住宅ローンの名義人や残高などの「住宅ローンの状況」です。
まず一番シンプルなケースは、夫婦どちらかの名義のみで住宅ローンを借りていて、かつ契約者が離婚後も継続して、その家に住み続けるケースです。その場合、特別な手続きは必要ありません。そのまま住宅ローンを返済しながら住み続けることができます。
夫婦二人で住宅ローンを借りている場合は、注意が必要です。
夫婦二人で住宅ローンを借りている場合、住宅ローンは「ペアローン」「連帯債務型」「連帯保証型」のいずれかであることが考えられます。
・ペアローン：同一の物件に対して、夫婦それぞれの名義で住宅ローンを借り入れる方法です。住宅ローンの契約をそれぞれ個別に行い、お互いが連帯保証人となります。
・連帯債務型：夫婦どちらかが住宅ローン契約者となり、もう一人が連帯債務者となる方法です。連帯債務者は住宅ローン契約者と同等の返済義務を負います。
・連帯保証型：夫婦どちらかが住宅ローン契約者となり、もう一人が連帯保証人となる方法です。住宅ローン契約者が返済できなくなった際、代わりに返済義務を負います。
夫婦二人で住宅ローンを借りている場合の例
| ペアローン | 夫 | 債務者 |
|---|---|---|
| 妻 | 債務者 | |
| 連帯債務 | 夫 | 主債務者 |
| 妻 | 連帯債務者 | |
| 連帯保証 | 夫 | 債務者 |
| 妻 | 連帯保証人 |
（SBIマネープラザ作成）
極論、離婚して同居を解消したとしても、夫婦がお互いに納得し、継続して返済ができるのであれば、そのまま住宅ローンの契約を続けることもできます。ただし、支払いが滞ると相手に返済義務が生じるケースもあり、離婚後のトラブルになりやすいため、あまり好まれる方法ではありません。
そのような離婚後のトラブルを避ける対処方法として、大きく３つが考えられます。
１） そのまま住み続ける人が債務を引き受ける（免責的債務引受）
２） 別の銀行で借り換える
３） 住宅を売却して住宅ローンを精算する
例えばペアローンを契約していており、妻がそのままその家に住み続け、夫が出て行く場合、夫の返済が滞ると妻に返済義務が生じます。妻が夫の分まで返済できず、そのまま返済が滞れば、その家に住み続けられなくなる可能性もでてきます。
こういったトラブルを防ぐために、夫名義の住宅ローンを妻が引き受け（免責的債務引受）、妻の単独名義に変更する方法があります。夫名義の持分を譲り受ける代わりに、夫の住宅ローン債務を移転します。
これにより夫婦間の返済に関するトラブルは回避できますが、元々二人で返済していたローンを、一人で返済できると認められなければ、金融機関の承認を得られないほか、そもそも免責的債務引受を認めていない金融機関もあります。まずは借り入れをしている金融機関に、債務引き受けが可能か相談してみるのがよいでしょう。
現在借り入れを行っている金融機関で、そのまま住み続ける人が債務を引き受ける事が難しい場合、別の金融機関で借り換えを行う方法があります。先ほどの妻が住み続けるケースの場合、妻名義で住宅ローンを一本化する形で借り換えができれば、夫はこれまで借りていた住宅ローンを一括返済できます。これにより、夫を連帯債務や連帯保証から外すことができます。
ただしこの方法にはいくつかの注意点があります。まず、借り換えの場合は金融機関による審査があるため、１)の債務引き受けの場合と同様、一人でも十分な返済力があると認められる必要があります。審査を通りやすくするために、他にローンがあれば完済させる、手持ち金を用意するなどの対策が必要になる可能性があります。
また、借り換えには諸費用がかかるほか、金利など借り入れに関する条件も変わるため、これらを加味し、借り換えを行うかどうか、そもそも可能かどうかを、検討する必要があります。
夫婦ともその家に住み続けない場合は、住宅を売却し売却資金で住宅ローンを精算する方法があります。売却した資金で残りの残債を完済し、余りが出た場合は、財産分与の対象となります。
一方で売却した資金では足りず、住宅ローンが残ってしまう場合は、自己資金を使い完済するか、金融機関の承諾を得て、売却後も住宅ローンの返済を続ける任意売却などの方法で、対処する必要が出てきます。
夫婦が離婚する場合に避けては通れないのが「財産分与」です。財産分与を行うためには離婚条件を整理し、夫婦でどのように住宅を含む資産を分配するかなどを記載した、離婚協議書を作成します。
離婚協議書の作成でよく問題になるのが、「住宅と住宅ローンをどうするか」という点です。ここでは借り換えを前提に、その流れと注意点について解説していきます。
一般的に借り換えを前提に離婚協議を進める場合、以下のようなステップが想定されます。
１）離婚協議で住宅の所有権と住宅ローンの扱いを決定する
２）離婚成立後、住宅の所有権移転手続きを行う
３）住宅ローンの借り換え契約を締結する
ここで注意したいのは、住宅ローンの借り換えをする場合に、借り換えをするかたが審査に通らない場合もあるという点です。
先ほどの例のように、これまで夫婦でペアローン契約していたものを「別の金融機関で借り換えして妻名義に一本化する」場合、離婚が成立する前の離婚協議の段階で、妻が単独で住宅ローンを組めるという確証が欲しいはずです。妻の借り換えを前提に財産分与を決定し、いざ離婚した後にローンが借り換えできないとなると、財産分与の前提が崩れるだけでなく、今後の住宅ローンの返済についても、一から考え直さなければいけません。しかし一般的な金融機関は、法的に離婚が成立してからでないと借り換えの審査ができないケースが多く、思うように離婚協議が進まないことがあります。
こういったときに頼れるのが「離婚成立前でも借り換え審査が可能な金融機関」です。
離婚が成立していなくても、離婚協議書の草案で借り換え審査に応じる金融機関があり、離婚協議書草案の段階で「借り換えができるかどうか」をクリアにできます。そうすれば、離婚後の住宅や住宅ローンの取り扱いでトラブルを回避しやすくなるはずです。
借り換えの際に、借り換えができるかどうか不安がある場合は、「離婚成立前でも借り換え審査が可能な金融機関」を選ぶと、その後のステップを確実に進めることができます。
離婚に際し住宅ローンをどのように扱うか、その後のライフスタイルや資産状況によって適切な方法は変わってきます。両者納得できる財産分与のため、住宅および住宅ローンの状況を確認し、扱いをどうするか、本当にその方法がとれるのかどうか、慎重に検討されることをおすすめします。
