住宅ローン控除額の計算方法と借入金額・年収別のシミュレーション

この記事は住宅ローン控除に関する改正が閣議決定された2021年12月以前の情報を基に執筆されたコンテンツです。最新の情報は国税庁HPや、税理士、税務署等でご確認ください。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を取得したり、リフォーム（増改築等）を行なったりした際の負担軽減を目的とした税制優遇（控除）制度です。その控除額は、住宅ローンの借入金額や、控除を受けるかたの収入（課税所得）によって変わるため、計算方法に戸惑うことがあるかもしれません。

今回は、住宅ローン控除額の計算方法を押さえたうえで、住宅ローンの借入金額や年収の違いによって控除額がどう変わるのか、ファイナンシャルプランナーとして活躍されるラポール・コンサルティング・オフィス代表の竹国さんに、解説していただきます。

1．住宅ローン控除額の計算方法

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ここでは、住宅ローン控除額の計算方法について説明します。住宅ローン控除の基本や適用条件について確認されたい場合は、こちらの記事（「住宅ローン控除とは？」適用を受ける方法と要件、控除額の計算方法）をご覧ください。

1-1．住宅ローン控除額の基本の計算式

住宅ローン控除額は、控除を受ける年の年末（12月31日時点）における「住宅ローン残高」、または「住宅の取得対価」のいずれか少ないほうの金額に1.0％をかけて計算します。一般的には「住宅ローン残高」のほうが小さくなりますので、以下からは「住宅ローン残高等」とします。

住宅ローン控除額＝住宅ローン残高等×1.0%

一般的な性能の住宅の場合、控除対象となる住宅ローン残高等は最大4,000万円であり、控除額の上限は年間40万円です。

また対象の住宅が、一定の条件を満たす「認定長期優良住宅」または「認定低炭素住宅」（以下、認定長期優良住宅等）の場合、控除対象となる住宅ローン残高等は最大5,000万円に拡充され、控除額の上限は年間50万円となります。

売主が個人である中古住宅を購入した場合など、消費税非課税で住宅を取得した場合には、控除対象となる住宅ローン残高等は最大2,000万円（認定長期優良住宅等の場合、3,000万円）となり、控除額の上限は年間20万円（同30万円）です。

1-2．11年目～13年目の住宅ローン控除額の計算方法

2019年の消費税増税に伴う負担の増加を軽減する措置として、消費税10.0％で住宅を購入した場合に、一定の要件を満たせば、控除期間が3年間延長される特例が実施されています。

この特例の対象となる場合の住宅ローン控除額は、1年目〜10年目までは上記の通り、11年目～13年目は、次のいずれか少ないほうの金額となります。

・住宅ローンの年末残高等×1.0%
・建物の取得価格（※1）×2.0％÷3
（※1）一般住宅の場合4,000万円、認定長期優良住宅等の場合5,000万円が上限

1-3．所得税から控除額を差し引き、控除額に余りがある場合は住民税からも引く

住宅ローン控除は、まず所得税から差し引き、所得税だけでは控除額が余ってしまう場合には、住民税からも差し引かれます。住民税から控除できる金額は、所得税の課税総所得金額等×7.0％相当額であり、これが136,500円を超える場合には、136,500円が上限となります（消費税非課税で住宅を取得した場合は、それぞれ5.0％相当額、97,500円が上限）。

2．住宅ローン控除額のシミュレーション

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上記で計算した住宅ローン控除額は「上限額」であり、実際には課税される所得税額と住民税額（一部）が限度となるため、住宅ローンの借入金額や年収によって、それぞれ受けられる控除額は異なります。

住宅ローンの借入金額と年収の違いによって、控除額がどう違うのか、シミュレーションして確認してみることにしましょう。今回は以下の条件でシミュレーションを行います。

＜計算条件（共通）＞

［収入］
年収500万円、600万円、700万円の各パターン

［住宅ローン借入条件］
・返済期間：35年

・借入金利：1.3％（全期間固定型）
・返済方法：元利均等返済・ボーナス返済なし
・借入時期：2020年3月31日に融資、5月から返済開始
・債務者：夫1人（ペアローンや連帯債務型ではない）

［住宅］
・一般住宅（認定長期優良住宅等ではない）
・購入価格5,000万円（うち建物価格3,000万円）
・建物は消費税10.0％で購入し、2020年3月31日に入居開始

［補足］
・今回の条件における控除対象となる住民税額は、すべてのケースで136,500円となります。（健康保険料率：9.87％（東京都在住者）、介護保険料率：1.79％、厚生年金保険料率：18.30%と仮定するとこのシミュレーション上の最低年収である年収500万円の場合の住民税課税所得は2,377,000円となり、その7.0％である166,300円（百円未満切捨て）が控除上限額である
136,500円を超えるため）
・基礎控除、給与所得控除、社会保険料控除のみで、その他の控除（生命保険料控除など）を利用していないものとします。
・住宅ローン控除期間中は繰上返済を行わないと仮定します。
・住宅ローン控除期間中は収入の変動がないものと仮定します。
・11年目〜13年目の控除額について、住宅ローン残高の1.0％もしくは建物の取得価格（3,000万円）×2.0％÷3＝20万円のいずれか小さい方となります。

借入金額3,000万円（シミュレーションを表示）

借入金額が3,000万円の場合、住宅ローン控除期間中の控除額は、それぞれ次のようになります。なお、表の中の赤字は各年における適用される控除額を示しています。

・年収500万円（所得税課税所得232.7万円）

（単位：万円）

	住宅ローン年末残高	【1】残高×1.0％	所得税額	【2】所得税額＋控除対象住民税額	住宅ローン控除額
1年目	2,954.67	29.54	13.52	27.17	27.17
2年目	2,885.94	28.85	13.52	27.17	27.17
3年目	2,816.31	28.16	13.52	27.17	27.17
4年目	2,745.77	27.45	13.52	27.17	27.17
5年目	2,674.30	26.74	13.52	27.17	26.74
6年目	2,601.90	26.01	13.52	27.17	26.01
7年目	2,528.56	25.28	13.52	27.17	25.28
8年目	2,454.26	24.54	13.52	27.17	24.54
9年目	2,378.98	23.78	13.52	27.17	23.78
10年目	2,302.72	23.02	13.52	27.17	23.03
11年目	2,225.46	22.25	13.52	27.17	20.00
		（※）20.00
12年目	2,147.20	21.47	13.52	27.17	20.00
		（※）20.00
13年目	2,067.90	20.67	13.52	27.17	20.00
		（※）20.00
10年間合計					258.06
13年間合計					318.06

（SBIマネープラザが計算。百円未満切捨て。※は建物の取得価格×2.0％÷3の数値を示す）

年収が500万円の場合、4年目までは「【1】住宅ローン残高の1.0％」を「【2】所得税額と控除対象住民税額の合計額」が下回るため、【2】の金額が控除額となります。5年目以降は住宅ローン残高が減ることで両者が逆転し、10年目までは【1】の金額が控除額となります。

11〜13年目については、消費増税分に相当する「③建物の取得価格の2.0％を3年で割った金額」（20万円）が、いずれの年も【1】、【2】を下回るため、控除額は20万円となります。今回のシミュレーション条件では、すべてのケースで③の金額が【1】の金額を下回るため、11〜13年目の控除額については。以後の説明は省略します。

・年収600万円（所得税課税所得296.3万円）

（単位：万円）

	住宅ローン年末残高	【1】残高×1.0％	所得税額	【2】所得税額＋控除対象住民税額	住宅ローン控除額
1年目	2,954.67	29.54	19.88	33.53	29.54
2年目	2,885.94	28.85	19.88	33.53	27.17
3年目	2,816.31	28.16	19.88	33.53	28.16
4年目	2,745.77	27.45	19.88	33.53	27.45
5年目	2,674.30	26.74	19.88	33.53	26.74
6年目	2,601.90	26.01	19.88	33.53	26.01
7年目	2,528.56	25.28	19.88	33.53	25.28
8年目	2,454.26	24.54	19.88	33.53	24.54
9年目	2,378.98	23.78	19.88	33.53	23.78
10年目	2,302.72	23.02	19.88	33.53	23.02
11年目	2,225.46	22.25	19.88	33.53	20.00
		（※）20.00
12年目	2,147.20	21.47	19.88	33.53	20.00
		（※）20.00
13年目	2,067.90	20.67	13.52	27.17	20.00
		（※）20.00
10年間合計					263.37
13年間合計					323.37

（SBIマネープラザが計算。百円未満切捨て。※は建物の取得価格×2.0％÷3の数値を示す）

・年収700万円（所得税課税所得363.8万円）

（単位：万円）

	住宅ローン年末残高	【1】残高×1.0％	所得税額	【2】所得税額＋控除対象住民税額	住宅ローン控除額
1年目	2,954.67	29.54	30.01	43.66	29.54
2年目	2,885.94	28.85	30.01	43.66	28.85
3年目	2,816.31	28.16	30.01	43.66	28.16
4年目	2,745.77	27.45	30.01	43.66	27.45
5年目	2,674.30	26.74	30.01	43.66	26.74
6年目	2,601.90	26.01	30.01	43.66	26.01
7年目	2,528.56	25.28	30.01	43.66	25.28
8年目	2,454.26	24.54	30.01	43.66	24.54
9年目	2,378.98	23.78	30.01	43.66	23.78
10年目	2,302.72	23.02	30.01	43.66	23.02
11年目	2,225.46	22.25	30.01	43.66	20.00
		（※）20.00
12年目	2,147.20	21.47	30.01	43.66	20.00
		（※）20.00
13年目	2,067.90	20.67	30.01	43.66	20.00
		（※）20.00
10年間合計					263.37
13年間合計					323.37

（SBIマネープラザが計算。百円未満切捨て。※は建物の取得価格×2.0％÷3の数値を示す）

年収が600万円、700万円の場合、１年目から10年目まで「【1】住宅ローン残高の1.0％」を「【2】所得税額と控除対象住民税額の合計額」が常に上回るため、すべての年で【1】の金額が控除額となります。

この結果から、借入金額が3,000万円の場合、年収がおおよそ600万円以上あれば「納めた税金＞控除額」となり、住宅ローン控除をより有効に活用できると言えるでしょう。

借入金額4,000万円（シミュレーションを表示）

借入金額が4,000万円の場合、住宅ローン控除期間中の控除額は、それぞれ次のようになります。なお、表の中の赤字は各年における適用される控除額を示しています。

・年収500万円（所得税課税所得232.7万円）

（単位：万円）

	住宅ローン年末残高	【1】残高×1.0％	所得税額	【2】所得税額＋控除対象住民税額	住宅ローン控除額
1年目	3,939.56	39.39	13.52	27.17	27.17
2年目	3,847.92	38.47	13.52	27.17	27.17
3年目	3,755.08	37.55	13.52	27.17	27.17
4年目	3,661.02	36.61	13.52	27.17	27.17
5年目	3,565.74	35.65	13.52	27.17	27.17
6年目	3,469.21	34.69	13.52	27.17	27.17
7年目	3,371.42	33.71	13.52	27.17	27.17
8年目	3,272.35	32.72	13.52	27.17	27.17
9年目	3,171.98	31.71	13.52	27.17	27.17
10年目	3,070.30	30.70	13.52	27.17	27.17
11年目	2,967.29	29.67	13.52	27.17	20.00
		（※）20.00
12年目	2,862.93	28.62	13.52	27.17	20.00
		（※）20.00
13年目	2,757.21	27.57	13.52	27.17	20.00
		（※）20.00
10年間合計					271.70
13年間合計					331.70

（SBIマネープラザが計算。百円未満切捨て。※は建物の取得価格×2.0％÷3の数値を示す）

年収が500万円の場合、１年目から10年目まで「【1】住宅ローン残高の1.0％」を「【2】所得税額と控除対象住民税額の合計額」が常に下回るため、すべての年で【2】の金額が控除額となります。

・年収600万円（所得税課税所得296.3万円）

（単位：万円）

	住宅ローン年末残高	【1】残高×1.0％	所得税額	【2】所得税額＋控除対象住民税額	住宅ローン控除額
1年目	3,939.56	39.39	19.88	33.53	33.53
2年目	3,847.92	38.47	19.88	33.53	33.53
3年目	3,755.08	37.55	19.88	33.53	33.53
4年目	3,661.02	36.61	19.88	33.53	33.53
5年目	3,565.74	35.65	19.88	33.53	33.53
6年目	3,469.21	34.69	19.88	33.53	33.53
7年目	3,371.42	33.71	19.88	33.53	33.53
8年目	3,272.35	32.72	19.88	33.53	32.72
9年目	3,171.98	31.71	19.88	33.53	31.71
10年目	3,070.30	30.70	19.88	33.53	30.70
11年目	2,967.29	29.67	19.88	33.53	20.00
		（※）20.00
12年目	2,862.93	28.62	19.88	33.53	20.00
		（※）20.00
13年目	2,757.21	27.57	19.88	33.53	20.00
		（※）20.00
10年間合計					329.84
13年間合計					389.84

（SBIマネープラザが計算。百円未満切捨て。※は建物の取得価格×2.0％÷3の数値を示す）

年収が600万円の場合、6年目までは「【1】住宅ローン残高の1.0％」を「【2】所得税額と控除対象住民税額の合計額」が下回るため、【2】の金額が控除額となります。7年目以降は両者が逆転し、10年目まで【1】の金額が控除額となります。

・年収700万円（所得税課税所得363.8万円）

（単位：万円）

	住宅ローン年末残高	【1】残高×1.0％	所得税額	【2】所得税額＋控除対象住民税額	住宅ローン控除額
1年目	3,939.56	39.39	30.01	43.66	39.39
2年目	3,847.92	38.47	30.01	43.66	38.47
3年目	3,755.08	37.55	30.01	43.66	37.55
4年目	3,661.02	36.61	30.01	43.66	36.61
5年目	3,565.74	35.65	30.01	43.66	35.65
6年目	3,469.21	34.69	30.01	43.66	34.69
7年目	3,371.42	33.71	30.01	43.66	33.71
8年目	3,272.35	32.72	30.01	43.66	32.72
9年目	3,171.98	31.71	30.01	43.66	31.71
10年目	3,070.30	30.70	30.01	43.66	30.70
11年目	2,967.29	29.67	30.01	43.66	20.00
		（※）20.00
12年目	2,862.93	28.62	30.01	43.66	20.00
		（※）20.00
13年目	2,757.21	27.57	30.01	43.66	20.00
		（※）20.00
10年間合計					351.20
13年間合計					411.20

（SBIマネープラザが計算。百円未満切捨て。※は建物の取得価格×2.0％÷3の数値を示す）

年収700万円の場合、１年目から10年目まで「【1】住宅ローン残高の1.0％」が「【2】所得税額と控除対象住民税額の合計額」を常に下回るため、すべての年で【1】の金額が控除額となります。

この結果から、借入金額が4,000万円の場合、年収がおおよそ700万円以上あれば、「納めた税金＞控除額」となり、住宅ローン控除をより有効に活用できると言えるでしょう。

借入金額5,000万円（シミュレーションを表示）

借入金額が5,000万円の場合、住宅ローン控除期間中の控除額は、それぞれ次のようになります。なお、表の中の赤字は各年における適用される控除額を示しています。

・年収500万円（所得税課税所得232.7万円）

（単位：万円）

	住宅ローン年末残高	【1】残高×1.0％	所得税額	【2】所得税額＋控除対象住民税額	住宅ローン控除額
1年目	4,924.45	49.24	13.52	27.17	27.17
2年目	4,809.90	48.09	13.52	27.17	27.17
3年目	4,693.85	46.93	13.52	27.17	27.17
4年目	4,576.28	45.76	13.52	27.17	27.17
5年目	4,457.17	44.57	13.52	27.17	27.17
6年目	4,336.51	43.36	13.52	27.17	27.17
7年目	4,214.26	42.14	13.52	27.17	27.17
8年目	4,090.42	40.90	13.52	27.17	27.17
9年目	3,964.96	39.64	13.52	27.17	27.17
10年目	3,837.86	38.37	13.52	27.17	27.17
11年目	3,709.10	37.09	13.52	27.17	20.00
		（※）20.00
12年目	3,578.65	35.78	13.52	27.17	20.00
		（※）20.00
13年目	3,446.50	34.46	13.52	27.17	20.00
		（※）20.00
10年間合計					271.70
13年間合計					331.70

（SBIマネープラザが計算。百円未満切捨て。※は建物の取得価格×2.0％÷3の数値を示す）

・年収600万円（所得税課税所得296.3万円）

（単位：万円）

	住宅ローン年末残高	【1】残高×1.0％	所得税額	【2】所得税額＋控除対象住民税額	住宅ローン控除額
1年目	4,924.45	49.24	19.88	33.53	33.53
2年目	4,809.90	48.09	19.88	33.53	33.53
3年目	4,693.85	46.93	19.88	33.53	33.53
4年目	4,576.28	45.76	19.88	33.53	33.53
5年目	4,457.17	44.57	19.88	33.53	33.53
6年目	4,336.51	43.36	19.88	33.53	33.53
7年目	4,214.26	42.14	19.88	33.53	33.53
8年目	4,090.42	40.90	19.88	33.53	33.53
9年目	3,964.96	39.64	19.88	33.53	33.53
10年目	3,837.86	38.37	19.88	33.53	33.53
11年目	3,709.10	37.09	19.88	33.53	20.00
		（※）20.00
12年目	3,578.65	35.78	19.88	33.53	20.00
		（※）20.00
13年目	3,446.50	34.46	19.88	33.53	20.00
		（※）20.00
10年間合計					335.30
13年間合計					395.30

（SBIマネープラザが計算。百円未満切捨て。※は建物の取得価格×2.0％÷3の数値を示す）

年収が500万円、600万円の場合、１年目から10年目まで「【1】住宅ローン残高の1.0％（上限40万円）」を「【2】所得税額と控除対象住民税額の合計額」が常に上回るため、【2】の金額が控除額となります。

・年収700万円（所得税課税所得363.8万円）

（単位：万円）

	住宅ローン年末残高	【1】残高×1.0％	所得税額	【2】所得税額＋控除対象住民税額	住宅ローン控除額
1年目	4,924.45	49.24	30.01	43.66	40.00
2年目	4,809.90	48.09	30.01	43.66	40.00
3年目	4,693.85	46.93	30.01	43.66	40.00
4年目	4,576.28	45.76	30.01	43.66	40.00
5年目	4,457.17	44.57	30.01	43.66	40.00
6年目	4,336.51	43.36	30.01	43.66	40.00
7年目	4,214.26	42.14	30.01	43.66	40.00
8年目	4,090.42	40.90	30.01	43.66	40.00
9年目	3,964.96	39.64	30.01	43.66	39.64
10年目	3,837.86	38.37	30.01	43.66	38.37
11年目	3,709.10	37.09	30.01	43.66	20.00
		（※）20.00
12年目	3,578.65	35.78	30.01	43.66	20.00
		（※）20.00
13年目	3,446.50	34.46	30.01	43.66	20.00
		（※）20.00
10年間合計					398.01
13年間合計					458.01

（SBIマネープラザが計算。百円未満切捨て。※は建物の取得価格×2.0％÷3の数値を示す）

年収が700万円の場合、「【1】住宅ローン残高の1.0％」「【2】所得税額と控除対象住民税額の合計額」の両方が40万円を超える8年目まで、控除額は上限額の40万円、ローン残高が4,000万円を切る9年目以降は、【1】の金額が控除額となります。

この結果から、借入金額が5,000万円の場合、年収がおおよそ700万円以上あれば、「納めた税金＞控除額」となり、住宅ローン控除をより有効に活用できると言えるでしょう。

3．住宅ローン控除を計算する際のポイント・注意点

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住宅ローン控除額は住宅ローン残高や課税額の変化によって影響を受けるため、計算する際には次の点に注意が必要です。

3-1．借換えによって住宅ローン残高が変わると控除対象額が変わるケースがある

住宅ローンの借換えによって住宅ローン残高が変われば、控除対象額も変わる場合があります。

新たに借入れた住宅ローンの借入金額が、借換え直前の当初の住宅ローンの残高以下となる場合は、借換え後の住宅ローンの年末残高がそのまま控除対象となります。

新たに借入れた住宅ローンの借入金額が、借換え直前の当初の住宅ローンの残高を超える場合には、次のような調整が行われます。

＞＞あわせて読みたい（「住宅ローン控除は借換後も受けられる？」適用条件と利用時の注意点）

3-2．ふるさと納税を併用すると住宅ローン控除額が減るおそれがある

ふるさと納税と住宅ローン控除は併用できます。ただし、ふるさと納税を行い、確定申告で税金の還付を受ける場合は、課税対象となる所得（課税総所得）の減少に伴って課税額も減り、住宅ローン控除額が減る場合があるため、確認すべきでしょう。

確定申告不要の「ワンストップ特例制度」を利用する場合、ふるさと納税による税額控除は直接住民税から控除され、課税総所得は変わらないため、住宅ローン控除額とより併用しやすくなります。

ワンストップ特例は、年末調整の対象となる会社員など、もともと確定申告をする必要のない人のみが利用できる制度であり、確定申告が必要な住宅ローン控除の1年目は利用できません。

＞＞あわせて読みたい（住宅ローン控除とふるさと納税を併用する際の注意点）

4．住宅ローンの借入金額を決める際は住宅ローン控除額も考慮する

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住宅ローン控除額は、主に住宅ローンの借入金額や収入（課税所得）、他の控除（所得控除・税額控除）の金額によって決まります。このうち、住宅ローンの借入金額は自身である程度コントロールできる要素であり、借入金額を決める際に住宅ローン控除額が需要なポイントになります。

また、住宅ローンの金利と所得次第では、控除額が利息を上回ることもあり、借入金額を増やすことで負担が減る可能性もあります。

住宅ローン控除のメリットを最大限活かせる借入金額はいくらなのか。ご自身の条件でシミュレーションしてみるとよいでしょう。

※本Webサイトに記載の情報はあくまで概要であり、税控除額をお約束するものではございません。実際の控除の対象 ・控除額については、所轄の税務署等にご相談のうえ、ご確認ください。