住宅ローンの10年固定金利と変動金利、それぞれのメリット・デメリットは?

住宅ローンを検討する際に、「変動金利と固定金利、どちらのほうが、自分にとってメリットがあるの?」、「本当に人気の住宅ローンを選んでいいの?」という疑問を持たれたことはありませんか?

住宅ローンは、金利タイプの違いによってそれぞれメリット・デメリットがあり、選び方はご自身のライフプランの描き方などによって変わるでしょう。

今回は住宅ローンの金利タイプの中から、「10年固定金利」と「変動金利」を比較して、それぞれのメリットとデメリットについて、大手信託銀行を経て現在ファイナンシャルプランナーとして活躍されているBridge of Dreams代表 戸崎さんにご説明いただきます。

1.10年固定金利とは?


多くの金融機関で取扱われている10年固定金利の住宅ローンには、どのような特徴があるのか説明します。なお、固定金利の住宅ローンには、10年以外の期間が設定される商品も多くありますが、この記事では代表的な例として10年固定金利を取り上げています。

1-1.「10年固定金利」とは

10年固定金利とは、ここでは返済開始当初から10年間は金利が変わらない仕組みの住宅ローンのことをいいます。借入期間が10年を超える(※1)場合、10年間の固定金利期間が終了した後は、変動金利に自動的に移行する商品と、固定金利を継続するか変動金利に移行するか選択できる商品があります。

※1 借入期間が10年間の場合、10年後の時点で完済となり、完済期間まで住宅ローン金利は一定となります。

仮に、10年後に市場金利(※2)が借入時よりも上昇していた場合は、ご自身の契約した住宅ローンにこれから適用される借入金利も上昇し、返済額が増加する可能性があります。11年目に固定金利か変動金利かを選択できる商品の場合は、固定金利か変動金利かどちらを選択しても、借入金利はその時点の市場金利を基準にして適用されます。

※2 市場金利とは、主に金融機関の資金取引などで使用される金利で、代表的なものに10年国債の利回りなどがあります。住宅ローンの借入金利は市場金利を基にして設定されている場合があります。

10年固定金利に向いているかたは、下記のいずれかに該当するかたと言えるでしょう。

金利は、毎月の返済額や総返済額に影響します。たとえば借入金額3,000万円の返済期間35年の住宅ローン(全期間固定金利・元利均等返済・ボーナス返済なし)の場合、毎月の返済額や総返済額に、以下のような違いが生じます。

① 10年後以降に大きな支出のないかた
10年固定金利は、前述の通り、借入れてから10年後以降に返済額が変わる可能性があります。10年後以降に大きな支出の予定がないかたは、仮に返済額が上がっても返済に無理が生じにくいと言えるでしょう。例えば、お子さまが大学を卒業し教育費がかからなくなる見込みのかたなどが該当します。

② 10年後に繰上返済を検討しているかた
借入当初の10年間の金利上昇リスクを避けつつ、10年後以降に繰上返済を検討するかたにも、10年固定金利は向いているでしょう。例えば、10年後に勤めている会社を定年退職して、退職金で残りの住宅ローンを繰上返済したいというかたが該当します。

1-2.10年固定金利のメリット

10年固定金利のメリットとは、固定金利期間中は金利の影響を受けないということです。10年固定金利が適用されている期間中に、仮に市場金利が借入時点より上昇しても、返済額が変わることはありません。10年間は返済額が変わる心配がないため、家計の計画を立てやすいというメリットがあります。

さらに、固定金利期間終了後は、後に説明する変動金利と同様、借入時点より金利が下がった場合は返済額が減少するというメリットもあるでしょう。

1-3.10年固定金利のデメリット

10年固定金利は、後述の変動金利と比べ、借入当初の金利は高いことが一般的です。もし返済開始後に比べ金利の上昇があまりない場合には、変動金利で借入れた場合のほうが総返済額を抑えることができる場合があります。

また、固定金利期間終了後は、後に説明する変動金利と同様、借入時点より金利が上がっていた場合には、返済額が増加するのもデメリットの一つです。

それでは10年固定金利について説明したところで、次の章からはそもそも「固定金利」、「変動金利」とは何なのか、その違いについて解説します。

2.固定金利と変動金利の違い


ここでは、固定金利型と変動金利型、そして両方の特徴がある固定金利期間選択型の住宅ローンの違いについて、どのようなポイントがあるのか詳しく見ていきます。

2-1.固定金利型とは

固定金利型とは、返済開始当初から完済まで金利が確定しており、借入金利が変動しない住宅ローンをいいます。そのため、たとえ市場金利が変動しても、借入れしている住宅ローンの返済額には影響がありません。返済額が固定されるので計画的に返済できるという安心感があります。

しかし、同時期の固定金利型の借入金利は変動金利型に比べて高めに設定されるケースが一般的です。

金利が高めに設定されているため、仮に返済が終わるまで市場金利の上昇がない場合は、変動金利など他の金利タイプに比べると総返済額が高くなるというデメリットもあります。

なお、全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」の場合、「総返済負担率」という年収に占める年間合計返済額の割合を計算することによって、概算の借入額の上限を調べることができます。

・年収400万円未満のかた:総返済負担率30%以下
・年収400万円以上のかた:総返済負担率35%以下

固定金利型の特徴をまとめると、「金利が固定され家計の将来は見通しやすいが、借入金利の水準は変動金利に比べると高い」ということになります。

2-2.変動金利型とは

変動金利型とは、返済期間中に定期的に金利が見直されるタイプの住宅ローンです。借入時点より市場金利が上昇すれば借入金利も上がり、市場金利が下落すれば借入金利も下がります。

変動金利型は原則として年2回金利が見直されますが、元利均等返済の場合、返済する金額自体は5年ごとに見直されることが一般的です。これは元金と利息の合計を調整して返済額を一定にするためです。

また5年ごとの返済額の見直しの際に金利が上昇していて返済額が増加する場合でも、それまでの返済額の1.25倍までに抑えるという上限を設定している商品もあります。このような仕組みは「125%ルール」とも呼ばれることがあります。ただし、毎月の返済額は125%までしか上がりませんが、適用金利は変動しており、利息と元金で調整されるだけということを理解しておく必要があります。つまり、金利が上がった分、返済額の内訳は利息が増えて元金が減り、本来払うはずだった増加分が返済期間終了時まで残った場合、最後にまとめて支払わなければなりません。

また同じ時期であれば、変動金利は一般的に固定金利よりも低い金利が設定されているのが一般的です。

変動金利型の場合は、将来金利が上昇すると、返済金額が増え家計に影響があるでしょう。そのため変動金利型は、そういった際でも返済に無理の生じないかたが向いていると言えるでしょう。

2-3.固定金利期間選択型とは

上記で説明した、借入期間が10年を超える場合の「10年固定金利」は、この固定金利期間選択型の一種です。
固定金利期間選択型は返済開始当初の一定期間、固定金利期間を選択することができ、期間終了後は自動的に変動金利型に移行するタイプや、または再び固定金利を継続できるタイプがあります。
固定金利期間は10年の他に、3年、5年など選択できる金融機関があります。ご自身の返済計画にあわせて、希望の固定金利期間を選択されるとよいでしょう。

また、一般的には「通期引下げプラン」と「当初引下げプラン」の2つがあります。通期引下げプランでは、全期間一律に金利を引き下げ、当初引下げプランでは、借入当初の一定期間の金利引き下げが大きく、その後の期間の引下げ幅は小さくなるという特徴があります。

(出所:住宅金融支援機構HPをもとにSBIマネープラザが作成)

3.10年固定金利で注意すべき点


10年固定金利で、11年目以降に変動金利へ移行した場合には、下記の点に注意しておくとよいでしょう。

3-1.11年目以降は金利が変動

固定金利期間終了後の11年目からは金利が高くなる可能性があります。金融機関や商品によっては、新規借入時に受けた優遇金利が適用されなくなるケースもあり、市場の金利水準が変わっていなくても過去10年間の借入金利よりも高くなる可能性もあります。

金融機関での申込みの時点で、期間終了後の金利の優遇があるのか、あるとした場合にどのくらいの優遇幅があるのかを確認しておきましょう。金利が高くなる可能性も考慮し、あらかじめ準備をしておくとよいでしょう。

また、10年後に金利が下がっていた場合には、借換えを検討することも選択肢のひとつではないでしょうか。

3-2.10年後のライフプランをイメージする

前述の通り、11年目の金利が変動する可能性がありますので、住宅購入や住宅ローンを決める前に、ご家族でどのタイミングでお金が必要になるか話し合いをされるとよいでしょう。

話し合いの結果、子どもの進学や旅行などご家族のライフプランで重視されるポイントが見えてくることがあります。マイホームの購入に充てる費用をどの程度にするのか、ご家族とライフプランの優先順位を含めた上で決めていきましょう。

また、今後の収入予定についても検討するとよいでしょう。夫婦で共働きするのか、収入が変動する見込みはどの程度あるかなど考えてみましょう。

4.適切な金利の選択は、人それぞれ


ここまで、住宅ローンの10年固定金利と変動金利、それぞれのメリット・デメリットをご説明しました。金利動向を正確に予測するのは、経済の専門家でも大変困難です。

ですので、固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型の中で金利を選択する際には、まずご自身のライフプランに沿って無理がないように検討することが大切です。以上のポイントをふまえて、ご自身に合った金利タイプをお考えになるとよいでしょう。

タイトル

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  • 戸崎 いずみ

    Bridge of Dreams代表

    筑紫女学園大学発達臨床心理学科卒業。大手信託銀行で個人向け資産運用・継承相談を担当。その後、大手広告会社の住宅購入者相談サービスにて店長を務める。
    【保有資格】 2級FP技能士/住宅ローンアドバイザー


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