独立行政法人住宅金融支援機構（以下、「機構」）と民間金融機関が提携して融資する全期間固定金利型の住宅ローンであるフラット３５は、機構が定めた「技術基準」を満たす住宅だけが融資の対象になります。
購入する物件が技術基準を満たしているかどうかは、「専門の機関や技術者」によって検査され、「適合証明書」が発行されることをもって確認されます。
冒頭からフラット３５以外の住宅ローンでは、あまり使われない「技術基準」や「適合証明書」という言葉が出てきましたが、フラット３５を利用するためには重要なキーワードとなります。
今回は、フラット３５を利用するための技術基準や適合証明書について、株式会社住宅相談センターの吉田貴彦社長に、ご説明いただきました。
まずは、フラット３５が利用できる住宅であることを証明する適合証明書についてみていきましょう。
適合証明書は、フラット３５の契約時に金融機関に提出する書類の1つです。購入予定の物件が、機構が定める技術基準を満たしていることを証明する書類になります。したがって、この適合証明書が発行されない物件はフラット３５を利用することができません。
適合証明書は、適合証明検査機関や適合証明技術者に依頼して物件を検査してもらい、機構 の定める技術水準に適合していると判断されると発行されます。物件検査を受けるための費用（検査手数料）は、検査機関や技術者によって異なり、また住宅の床面積・新築か中古か・一戸建てかマンションかなどによっても異なります。新築の一戸建ての場合は5 万円～10 万円となることが一般的のようですが、機構のホームページでエリアごとの検査機関と機関ごとの料金を検索できるので、調べてみるとよいでしょう。
フラット３５の技術基準には、接道状況や住宅の床面積、断熱性や耐火性など住宅の構造などの基準が設けられています。
取得予定の物件が「新築か中古か」、「一戸建てかマンションか」によって求められる技術基準が異なりますので、それぞれに対応した技術基準を機構のホームページなどでご確認ください。その際、取得予定の物件のパンフレットなどがお手元にあると、より確認しやすくなるでしょう。
・新築物件の技術基準を確認する（機構ホームページへアクセス）
・中古物件の技術基準を確認する（機構ホームページへアクセス）
また、フラット３５Ｓ（金利A プラン・金利B プラン）を利用する場合は、フラット３５の技術基準に加えて、省エネルギー性やバリアフリー性などの基準が求められます。
適合証明書を取得の際には、関連業者や物件の売主と相談し、適切にスムーズに進められると良いでしょう。
新築住宅を購入する場合は、買主がご自身で検査機関に依頼する、あるいは建築会社や売主である不動産会社に依頼して適合証明書を用意してもらうことが一般的です。ただし、どちらの場合でも費用は依頼者が負担します。
一般的な建築中の検査の流れは、買主が設計検査（設計図の書類上の検査）を申請したあとに、中間現場検査や竣工現場検査を経て、適合証明検査機関が検査を行い、その後に適合証明書が発行されます。
【検査の流れのイメージ（新築戸建て）】
【検査の流れのイメージ（新築マンション）】
中古住宅（マンションを含む）を購入する場合は、買主が適合証明検査機関や適合証明技術者に発行を依頼します。通常は不動産会社に発行までの手続きを依頼できることが多いようです。
中古住宅の場合は、新築と異なり既に建物が完成しているため、書類の提出と目視による現地確認をもって検査を行います。
既に物件検査を終え、機構に登録されている新築・中古マンションや、一定の条件を満たしている中古住宅の場合は、物件検査を省略でき、適合証明書の発行手続きを簡素化することができます。
【物件検査を省略できる住宅の一例】
①機構に登録されたマンション
機構のホームページで検索することができます。
②築年数が20 年以内で、長期優良住宅の認定を受けている住宅
③築年数が10 年以内で、新築時にフラット３５を利用している住宅
※築年数は登記事項証明書の表題部に記載されている新築年月日または検査済証の交付年月日で判断します。
フラット３５の融資を受けるためには、必ず適合証明書が必要となります。フラット３５の契約手続きに間に合うように準備しましょう。
適合証明書の発行依頼から証明書が手元に届くまでには、場合によって数週間程度かかります。
フラット３５の契約をするのは金融機関に適合証明書を提出した後になるので、住宅の引渡日を考慮してゆとりをもって発行申請をするようにしましょう。万一発行が遅れそうになった場合は、早めに金融機関に相談しましょう。
検査の結果、住宅が技術基準を満たさず適合証明書の発行ができない場合でも、検査費用は発生することが一般的です。
住宅を購入する際には、事前に適合証明書の取得が可能な住宅かどうか不動産会社などに確認しておくとよいでしょう。
適合証明書は下記の有効期限があるので、期限切れにならないように期間内に金融機関に提出しましょう。
一戸建て住宅の場合・・・物件検査の現地調査日から1 年間
竣工から5 年以内のマンションの場合・・・物件検査の現地調査日から5 年間
竣工から5 年超のマンションの場合・・・物件検査の現地調査日から3 年間
フラット３５の利用に必要な適合証明書は、購入する住宅の性能・品質がわかる書類です。
フラット３５のメリットには返済期間中の金利が固定されていて変動しないという点があげられますが、それとともに住宅性能や品質が検査済みで安心できるという点もあります。
保証料あるいは融資手数料のみが相対的に高いからといって、必ずしも住宅ローンの諸費用も含めた総返済額が大きくなるとは限りません。保証料や融資手数料、団体信用生命保険の保険料などの諸費用、そして金利水準も比較してシミュレーションし、検討することが重要となります。
検査機関などが現場検査をして技術基準に適合しているかどうかを判断し、その裏付けとして適合証明書を発行します。適合証明書は他の住宅ローンにはない仕組みなので、安心感を得られるかたもいるでしょう。
また、フラット３５の技術基準を上回る基準を設けているフラット３５Ｓ（金利Ａプラン・金利Ｂプラン）もあります。フラット３５Ｓを利用する場合も適合証明書の発行が必要なので、より高い技術基準の物件なのかどうかの判断材料になります。
購入を検討する物件がご自身の求める性能や品質に合っているのかを、適合証明書で確認できるのはフラット３５の大きなメリットだと言えるでしょう。
こんなかたには店舗相談がおすすめです
SBIマネープラザの店舗では、住宅ローンに詳しいスタッフがわかりやすく説明します。 ご予約することで待ち時間もなくご相談いただけます。
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