住宅ローン控除とは?所得税・住民税の負担を抑える減税制度

住宅ローン控除とは、国民の住宅取得の促進のため、住宅ローンを利用して住宅を取得した個人が、一定の要件を満たす場合、年末の住宅ローン残高をもととして所得税(一部住民税)から税額控除を受けることができ、納めた税金の還付を受けられるというものです。この制度の利用には、利用者・住宅・住宅ローンのそれぞれについて要件を満たす必要があります。

1.住宅ローン控除(住宅ローン減税)の基礎知識


●住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは

住宅ローンを利用して住宅を新築・購入・リフォーム等した個人が、条件を満たしていれば納めた所得税(一部住民税)から一定額が税額控除され還付される制度で、正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。最大で50万円の還付を10年間(消費税率10%の住宅を取得等して、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合は13年間)受けられる可能性があり、この制度を利用するのと利用しないのとでは、大きく負担額が変わります。

2.住宅ローン控除の適用条件


住宅ローン控除は利用者の条件、住宅の条件、住宅ローンの条件をそれぞれ満たしている必要があります。

●利用者の条件

年収3,000万円以下の個人であることが条件となります。会社員でも自営業者でも個人であれば利用できますが、ここでいう年収というのは手取りではなく、税金や社会保険料が引かれる前の所得となります。また、給与以外にも副業などの所得がある場合は、それらも合算して計算されます。

●住宅の条件

① 新築住宅の場合

 入居時期:新築や購入後6ヵ月以内に入居すること

 建物面積:登記上の住宅の延床面積が50㎡以上であること

 居住要件:自己の居住用部分の延床面積が建物の2分の1以上であること

② 中古住宅の場合

上記の新築住宅の要件に加えて、

 建築年数:新築後20年以内、耐火建築物は25年以内であること

      ただし築年数にかかわらず新耐震基準に適合している住宅や、

      既存住宅売買瑕疵保険が付保されている住宅であれば利用できます。

 その他:生計を一にしている親族等からの購入ではないこと

●住宅ローンの条件

返済期間が10年以上で分割して返済する住宅ローンである必要があります。また、銀行などの金融機関、住宅金融支援機構などからの借入金であることが条件で、親族や知人から借りた場合には住宅ローン控除を利用できません。

3.住宅ローン控除の計算方法


住宅ローンの年末残高×1%が控除される額になります。控除額は一般的な住宅で最大40万円、認定長期優良住宅等の場合は50万円、業者再販ではない一般の中古住宅は20万円になります。

その年に納めた所得税額から控除されますが、控除しきれない部分があった場合は個人住民税からも控除することができます。個人住民税からの控除額は課税総所得金額の7%で上限136,500円となっています。

住宅ローンの年末残高が3,000万円の場合、控除額は1%=30万円です。仮にその年の所得税が16万円の世帯では、所得税から16万円を控除し、控除しきれなかった部分があるので住民税から最大136,500円が控除できます。したがって所得税と住民税から合計で最大296,500円の控除を受けることができます。

住宅ローン控除早見表

※1 11年目~13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間にわたり所得税から控除される。

 ①住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円※3)のうちいずれか少ない方の金額の1%

 ②建物の取得価格(上限4,000万円※3)の2%÷3

※2 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合は3,000万円×1%×10年=300万円

※3 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合は5,000万円×1%×10年=500万円

4.住宅ローン控除を利用するときの注意点


住宅ローン控除では納めた税金が還付されますが、より効果を上げるためには次の注意点に配慮しましょう。

●繰上返済のタイミングに注意

住宅ローンを繰上返済して利息軽減効果を享受し総返済額を減らしたいと考える人も多いと思いますが、住宅ローン控除の利用期間中は注意が必要です。

住宅ローン控除は10年間にわたって、原則は住宅ローンの年末残高に対して1%を控除する制度です。繰上返済することで年末残高が減ってしまうと控除額が減ることになったり、返済期間が短縮され10年未満となると控除を受けられなくなる可能性があります。利息軽減効果と控除額を考慮して繰上返済のタイミングを決める必要があります。

5.消費税増税の負担軽減措置に注意


2019年10月以降に、消費税率10%で住宅を取得・リフォーム等されたかたは、11年目~13年目の控除額に注目した住宅ローン選びが必要になります。

住宅ローン控除では消費税増税の負担軽減措置として、控除期間を3年間延長することになりました。仮に住宅本体価格が3,000万円とした場合、増税額は2%で60万円になります。これを11年目~13年目の3年間で還付する仕組みで、1年の控除額は60万円÷3年間=20万円となります。3年間20万円ずつ還付されれば計算上、増税分は全額戻ることになります。

しかしこの3年間の計算は従来の計算と上記の計算のどちらか小さい額を還付することになっており、例えば年末ローン残高の1%が20万円に満たないかた、所得税(一部住民税)をそこまで納めない年があるかたは全額還付されないこともあります。また10年経過する前に売却したり繰上返済して住宅ローンの利用がなくなったかた、債務者が死亡や高度障害になって団体信用生命保険を利用したかたの場合、還付はまったくありません。

したがって増税分を考慮してこの制度を利用しようとするかたは、まず借入れる住宅ローンの金利や返済期間などを確認し、ご自身のライフプランを考慮しながら、11年目~13年目の控除額を確認することが必要になります。

※住宅借入金等特別控除の詳細は国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/)でご確認ください。

タイトル

タイトル
  • 吉田 貴彦

    ㈱住宅相談センター代表取締役
    立教大学法学部法学科卒。アメリカの不動産業界では一般的である、FPやモーゲージブローカー(住宅ローンコンサルタント)、ホームインスペクター(住宅診断士)などが用いる手法を15年以上前から取り入れて、お客さま側に立った住宅・不動産アドバイスを行っている。
    【保有資格】CFP®(上級ファイナンシャル・プランナー)/公認不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/神社検定1級


店舗で相談!住宅ローンのお悩み不安解消 お近くの店舗をチェック 税制メリットRobo画像