フラット35の利用条件とは?申込みに必要な個人・住宅に関する注意点

フラット35は独立行政法人住宅金融支援機構(以下「機構」という)と、各民間金融機関が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。民間金融機関から住宅ローン債権を機構が買い取り証券化する買取型と、金融機関が提供する住宅ローンに機構が保険を付け、申込人が返済できなくなった場合に機構が金融機関に対し保険金を支払う仕組みを活用した保証型があります。ここでは特に断りがない限りは、買取型のフラット35について説明します。

利用にあたっては、機構が利用者個人および対象となる住宅について守らなければならない条件を定めています。特に住宅に関する条件はフラット35独自の要件なので注意が必要です。

フラット35(買取型)の仕組み

1.フラット35の基礎知識


ここではフラット35を利用する場合の資金使途や融資金額など基本的な条件について説明します。

●フラット35とは

全期間固定金利の住宅ローンで、金利は借入当初に確定しており返済期間中変動することはありません。

借入額は100万円以上8,000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価額(非住宅部分を除く。)以内です。融資率(購入価額に対する融資金の割合)は10割満額まで可能ですが、割合によって適用される金利が異なります。借入期間は15年以上35年以下となっています。

資金使途は、申込人本人もしくはその親族が住む新築住宅の建築・購入資金、中古住宅(マンションを含む)の購入資金で、申込人本人が利用するセカンドハウスにも利用できます。また中古住宅を購入する際に行うリフォーム・リノベーション工事費用を含めて融資を受けることも可能です。

返済方法は元利均等返済・元金均等返済いずれかから選択できます。

なお保証料は必要ありませんが、事務取扱手数料や借入金利は取扱金融機関によって異なります。

●フラット35のメリット・デメリット

<メリット>

返済終了までの融資金利が固定されている。 フラット35は全期間固定金利の住宅ローンで、返済開始から完済まで金利が確定しています。借入時に総返済額が把握できるため、返済額を加味したライフプランが立てやすいことがメリットです。

<デメリット>

① 融資率に応じて金利が異なる

住宅の購入価額に対する融資金の割合を融資率と言います。フラット35の融資率の上限は10割までですが、融資率が9割を超える場合は、9割以下の場合よりも高い金利が適用されます。これを避けるには自己資金(頭金)を1割以上用意しておくか、フラット35以外のローン商品で残りの1割を調達する方法があります。

②  変動金利型よりも支払総額が多くなる可能性がある

変動金利型の住宅ローンは、原則として半年に一度金利を見直すことになっており、見直す度に金利が上下します。フラット35は全期間固定金利であり、金利は変動金利型より高く設定されている場合が多いです。仮に変動金利型の住宅ローン商品がフラット35より低い水準のまま推移した場合は変動金利型よりもフラット35の方が総返済額が多くなります。

2.フラット35の利用条件


フラット35には申込人に関する条件と住宅に関する条件があります。特に住宅に関する条件は、住宅の品質確保の視点が強く手続きが複雑ですので注意が必要です。

● 申込人に関する条件

① 年齢

申込時の年齢が満70歳未満で、完済時年齢が80歳未満となっています。ただし親のローンを子などが継承することができる「親子リレー返済」の場合は、親の年齢要件はなく子の年齢が基準となります。

② 国籍など

日本国籍のかた、外国籍で永住許可を受けているかたまたは特別永住者のかたが対象となります。

③ 年収

原則、申込者が借入れているすべての借入金に関して、年収に占める年間合計返済額の割合(総返済負担率)が、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下であるかたでなければなりません。

④ 団体信用生命保険

団体信用生命保険への加入は任意です。加入した場合の保険料は借入金利に上乗せされます。

建物に関する条件


① 適合証明書

フラット35の特徴は、機構が定めた技術基準を満たした住宅であることが条件となっていることです。このためフラット35を利用するには、適合証明機関や適合証明技術者による建物の検査を行って建築基準法に適合していることを証する「適合証明書」の発行を受けなければなりません。検査に適合しなかった場合この証明書は発行されず、フラット35を利用することはできません。なお機構に事前に登録されている中古マンションでは、この検査を簡素化することができます。

② 建築年数

技術基準を満たせば制限はありません。

③ 延床面積

一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合は70㎡以上、マンションなど共同建ての場合は30㎡以上が条件となっています。店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分(店舗、事務所など)の床面積以上であることが条件となります。

④ 敷地が借地の場合

要件を満たせばフラット35を利用できる場合があります。

⑤ 火災保険

返済終了までの間、借入対象となる住宅について、建物の火災による損害を補償対象とする火災保険に加入が必要です。保険金額は借入額以上で評価額以下(借入額が評価額を超える場合は評価額まで)とします。

3. フラット35は利用条件を比較して選ぶこと


フラット35を利用するためには機構の定める条件を満たすことが必要ですが、それ以外の条件については各取扱金融機関によって異なっています。そのため申し込みにあたっては多数あるフラット35を比較検討して、ご自身に最も適したフラット35を選ぶことが大切です。

タイトル

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  • 吉田 貴彦

    ㈱住宅相談センター代表取締役
    立教大学法学部法学科卒。アメリカの不動産業界では一般的である、FPやモーゲージブローカー(住宅ローンコンサルタント)、ホームインスペクター(住宅診断士)などが用いる手法を15年以上前から取り入れて、お客さま側に立った住宅・不動産アドバイスを行っている。
    【保有資格】CFP®(上級ファイナンシャル・プランナー)/公認不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/神社検定1級


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